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新发临沂福布斯湾项目集合信托计划尽职调查报告.docx


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新发临沂福布斯湾项目集合信托计划尽职调查报告.docx
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粤水电临沂福布斯湾项目集合信托计划尽职调查报告报告部门:投资银行部(深圳)报告日期:二〇一二年九月2/53信托项目基本信息表信托项目要点项目名称粤水电临沂福布斯湾项目集合信托计划交易对手临沂市金水河置业有限公司信托规模20000万元占用净资本600万元信托期限18个月(满12个月后可提前还款)资金用途“福布斯湾”项目建设募集方式向社会合格投资者发行还款来源项目销售收入、股东调剂项目的基本信息(含交易结构、退出方式等)我司拟设立“粤水电临沂福布斯湾项目集合信托计划”(以下简称“信托计划”),向社会合格投资者公开募集资金20000万元,向临沂市金水河置业有限公司(以下简称借款人、“金水河置业”或项目公司)发放贷款。项目可分期发行,每期期限均为1.5年(满12个月后可提前还款,经我司同意信托期限可延长1年),资金均用于“福布斯湾”项目(以下简称项目或该项目)开发。信托计划到期,临沂金水河清偿对我司信托贷款,实现信托资金安全退出。3/53初步风险控制措施风控措施及具体情况(如抵押或质押,需写明抵(质)押物评估价值、抵(质)押率、抵(质)押物权属、位置、形态、面积等)1、广州新发实业有限公司(以下简称“广州新发”,广东省国资委下属企业广东省水电集团有限公司的全资下属企业)为本次信托贷款提供连带责任保证担保;2、借款人金水河置业以其合法所有的位于临沂市经济开发区北横路中段北侧土地305791.85平方米【国土证号:临经国用(2007)第031号】、【国土证号:临经国用(2007)第030号】,两块土地合称“507亩土地”,总用地面积338594平方米,扣除已销售部分占用土地32802.15平方米),规划建筑面积为208981.93平方米(包括14920平方米的预售低密度住宅及13098平方米已封顶未预售低密度住宅)为本次信托贷款提供抵押,抵押价值42329万元,抵押率47.2%;经我司同意,借款人可以新增及更换抵押物,由我司指定评估机构评估;如借款人提前还款,则解除相应价值抵押物,使得对应未还贷款,剩余抵押物价值的抵押率不超过47.2%;3、广州新发将其持有金水河置业80%的股权质押给我司;广州新发同时向我司出具承诺函,在信托期间,放弃对项目公司债权的优先受偿权,如项目公司正常开发资金不足,承诺以自有资金补足所需资金;4、资金归集:15个月末起,每个月末归集该期本金比例20:20:30:30。项目如分期募集,则资金归集也对应各期金额按上述比例归集。借款人也可以选择按上述比例进行分期还款,视同已经进行资金归集。5、与交通银行及借款人签订资金监管协议,由交行监管贷款使用,确保贷款资金专项用于本项目开发,并定期向我司出具贷款使用报告;与交通银行及借款人签订销售资金监管协议,借款人在交行开设抵押物房屋销售合同上所列的唯一账户,由交行对本项目销售资金进行监管,确保项目销售资金只能用于项目后续开发或归还本贷款,定期向我司出具项目回款及资金使用情况;如用于福布斯项目之外时需征得我司书面同意。4/53尽职调查报告正文第一部分项目概况一、项目概述我司拟设立“粤水电临沂福布斯湾项目集合信托计划”(以下简称“信托计划”),向社会合格投资者公开募集资金20000万元,向临沂市金水河置业有限公司(以下简称借款人、“金水河置业”或项目公司、该公司)发放贷款。项目可分期发行,每期期限均为18个月(满12个月后可提前还款,经我司同意信托期限可延长1年),资金均用于“福布斯湾”项目(以下简称项目或该项目)开发。信托计划到期,临沂金水河清偿对我司信托贷款,实现信托资金安全退出。在每期信托满12个月的时候,借款人可选择提前还款,但必须提前1个月书面通知我司;在每期信托满18个月时,经我司同意借款人可选择延期一年,需提前3个月申请,届时信托计划进入开放期,投资人可选择退出或继续持有(满16个月前确认完毕),退出的份额由我司安排募集。为保障本信托投资者权益,本信托计划提供以下增信措施:1、广州新发实业有限公司(以下简称“广州新发”,广东省国资委下属企业广东省水电集团有限公司的实质全资子公司)为本次信托贷款提供连带责任保证担保;2、借款人金水河置业以其合法所有的位于临沂市经济开发区北横路中段北侧土地305791.85平方米【国土证号:临经国用(2007)第031号】、【国土证号:临经国用(2007)第030号】,两块土地合称“507亩土地”,总用地面积338594平方米,扣除已销售部分占用土地32802.15平方米),规划建筑面积为208981.93平方米(包括14920平方米的预售低密度住宅及13098平方米已封顶未预售低密度住宅)为本次信托贷款提供抵押,抵押价值42329万元,抵押率47.2%;经我司同意,借款人可以新增及更换抵押物,由我司指定评估机构评估;如借款人提前还款,则解除相应价值抵押物,使得对应未还贷款,剩余抵押物价值的抵押率不超过47.2%;3、广州新发将其持有金水河置业80%的股权质押给我司;广州新发同时向我司出具承诺函,在信托期间,放弃对项目公司债权的优先受偿权,如项目公司正常开发资金5/53不足,承诺以自有资金补足所需资金;4、资金归集:15个月末起,每个月末归集该期本金比例20:40:40。项目如分期募集,则资金归集也对应各期金额按上述比例归集。借款人也可以选择按上述比例进行分期还款,视同已经进行资金归集。5、与交通银行及借款人签订资金监管协议,由交行监管贷款使用,确保贷款资金专项用于本项目开发,并定期向我司出具贷款使用报告;与交通银行及借款人签订销售资金监管协议,借款人在交行开设抵押物房屋销售合同上所列的唯一账户,由交行对本项目销售资金进行监管,确保项目销售资金只能用于项目后续开发或归还本贷款,定期向我司出具项目回款及资金使用情况;如用于福布斯项目之外时需征得我司书面同意。信托到期后,金水河置业偿还信托资金本息,四川信托向投资者分配信托收益。二、交易结构四川信托粤水电临沂福布斯湾项目集合信托计划合格投资者金水河置业广州新发2、募集资金4、发放贷款3、提供连带责任担保1、设立、管理6、分配收益临沂福布斯湾项目土地及预售物业5、到期还本付息3、土地及在建抵押担保金水河置业80%股权3、质押三、交易结构描述1、我司设立集合资金信托计划;2、投资者投资我司集合资金信托计划;3、提供临沂福布斯湾项目土地及预售物业作为抵押物抵押,对应已放贷款,抵押率不超过50%;广州新发提供连带责任担保;6/534、我司以信托计划资金向金水河置业发放贷款,用于临沂福布斯湾项目开发;5、金水河置业按贷款合同约定向我司还本付息;6、我司分配信托收益。四、信托计划摘要?交易对手:临沂市金水河置业有限公司(以下简称“金水河置业”或“借款人”)?融资金额:2亿元?期限:18个月(每期满12个月后可提前还款,经我司同意期限可延长1年)?信托资金的用途:临沂福布斯湾项目开发?资金的来源:社会合格投资者?还款来源:项目开发收入;补充还款来源为股东资金统筹?信托各项费用安排:事务费0.1%?投资者报酬:预计投资者平均报酬10%,具 内容来自淘豆网www.taodocs.com转载请标明出处.
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