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个人住房贷款业务及其风控措施
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随着我国住房市场化进程的不断推进,我国个人住房贷款规模不断扩大,保守估计其余额已逾30万亿元,其在居民个人贷款总量的占比已房产价格走高,购房成为一种避免资产贬值的方式,是好事。但过度投机而不是真正投资,炒房团来也匆匆去也匆匆,扰乱了房地产市场的健康发展,这种乱象必须警惕并予以根治。
购房人如何规避住房贷款风险
银行从事的就是风险业务。任何贷款包括个人住房贷款都存在风险。但由于个人贷款业务涉及千家万户,与我们普通老百姓的生活密切相关,我们就更要重视个人住房贷款的风险。人住房贷款具有长期性的属性,贷款期限少则三、五年,多则二、三十年,一旦发生问题,对贷款银行和贷款购房人来讲,都可能面临资产损失。那么,对于因生活需要购买住房而不是用来投资的普通购房者来讲,如何有效规避风险呢?
一是在选购住房时,要在适当的时机、适当价位出手。适当时机,指的是自己的收入水平能够负担偿还贷款本息的前提下,因入城工作、结婚以及改善住房等刚需情况下,不是为了投资需求;适当价位,指的是购房人能夠承受的住房交易价格,要充分考虑地段、交通、教育资源等因素,多相权衡进行选择。
二是贷款偿还方式选择分期偿还。由于个人住房贷款的金额相对于家庭收入而言都很大,在贷款期限选择上,最好选择期限长一些,拉长偿还贷款的期限,月供就会降低,这会令借款人还款压力大大下降,而且其信用风险也大大下降。
三是留足备用金。切不可把自己及家庭的预期收入的50%全部足额用于偿还贷款本息,就是说,家庭收入要留有余地。预期未来多年内,家庭收入除了偿还贷款本息后,能够满足基本日常生活和孩子入学、家人就医就需求。这就要充分权衡评估,要合理设置还款期限、还款金额和还款方式。
银行如何控制住房贷款风险
对于银行来讲,有效地控制住房贷款风险意义重大。目前,各家商业银行依其风险偏好,都在加大信贷结构调整力度,即力求降低对公贷款比重,持续增加个人贷款比重。加之居民自住或改善居所环境、投资热情加大等因素,我国个人住房贷款业务持续火爆,个贷总量已逾30万亿元。数量如此庞大的金融贷款,一旦出现系统性风险,其后果不可想象。从影响银行个人住房贷款风险的成因分析,无外乎有以下四个方面:一是宏观大环境的影响。不同的经济周期、不同的行业政策和信贷政策、贷款价格利率等都会对个贷风险形成影响。特别是经济周期同银行信贷风险相关度非常高。经济上行,居民收入增加,个贷风险相对较小;经济下行,断供可能性增大,个贷风险增加。商业银行的信贷政策会响应国家宏观调控需要,在贷款利率调整时,对借款人支付的利息会产生正负影响;二是合作方影响。合作方主要指的是房地产开发商、房产中介公司等。房地产开发商为了快速销售房产、及时回笼资金等自身利益需求,违法违规,虚假交易背景、制作虚假销售合同套取银行信贷资金等;房产中介公司变相提高佣金、隐瞒真实信息欺诈银行和购房人、签订不规范的协议以及在协议中不明晰权责关系等导致发生纠纷从而形成贷款风险;三是贷款人自身因素影响。贷款人的家庭发生变故、收入降低或其他刚性支出增加,自身信用偏好发生改变(如房价大幅下降导致其主观还款意愿不强甚至不想还款)等等,都可能影响贷款不能按期按时