第 12 章 行 为 税教学课件.ppt

第十二章　行为税
主要内容
第三节 印花税
第二节 土地增值税
第一节 资源税
第四节 城市维护建设税与教育费附加
产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。
三、土地增值税的征收范围
（一）征税范围
土地增值税的征税范围为在中华人民共和国境内转移房地产。具体是指下列行为。
(1) 转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
(2) 出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。
土地承包经营权流转，不征收土地增值税。
三、土地增值税的征收范围
（二）征税范围的界定标准
在土地增值税的计算过程中如何准确界定其征收范围是个非常关键的问题，我们可以根据以下几条标准来界定：
① 转让的土地使用权必须是国家所有；
② 土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权必须发生转让；
③ 必须取得转让收入 。
三、土地增值税的征收范围
（三）若干具体情况的判定
（1）以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物的，应该缴纳土地增值税。
（2）以继承、赠与方式转让房地产的，这种情况因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应的收入，属于无偿转让房地产的行为，所以不能将其纳入土地增值税的征收范围。
（3）房地产出租。出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属于征收土地增值税的范围。
（4）房地产抵押。在抵押期间不征收土地增值税。
三、土地增值税的征收范围
（5）房地产的交换。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，应当征收土地增值税。
（6）合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
三、土地增值税的征收范围
（7）企业兼并转让房地产。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
（8）房地产的评估增值。房地产的评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。
（9）房地产的代建房行为。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，由于没有发生房地产的权属的转移，故不属于土地增值税的范畴。
（10）国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物。国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照土地增值税暂行条例的有关规定，可以免征土地增值税。
四、土地增值税的税率土地增值税采取的是四级超率累进税率，具体税率见表。
五、土地增值税应税收入的确定
根据《土地增值税法》的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。从其收入的形式来看，应包括货币收入和非货币收入。
六、土地增值税的扣除项目的确定
(一) 取得土地使用权所支付的金额
(二) 开发土地的成本、费用
(三) 新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格
(四) 与转让房地产有关的税金
(五) 国务院规定的其他扣除项目
七、土地增值税的增值额的确定
土地增值税的增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，由于计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率大小按相适用的税率累进计算征收的，增值额与扣除项目金额的比率越大，适用的税率越高，缴纳的税款越多，因此，准确核算增值额是很重要的。
八、土地增值税的应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收，其计算公式为：
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）即：
增值额不超过扣除项目50%的；
土地增值税=增值额×30%
增值额超过扣除项目50%不超过扣除项目100%的；
土地增值税=增值额×40%
增值额超过扣除项目100%不超过扣除项目200%的；
土地增值税=增值额×50%
八、土地增值税的应纳税额的计算
增值额超过扣除项目200%的。
土地增值税=增值额×60%
除此之外也可根据速算扣除数的方法来计算应纳的土地增值税，即按照总的增值额乘以适用税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简单方法，直接计算土地增值税的应纳税额。
应纳税额=土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
八、土地增值税的应纳税额的计算
，有关经营情况如下：
（1）该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签订