松江九亭别墅.docx

松江九亭九赢住宅区联体别墅项目投标书第一部分：营销方案初步设想1、项目基本情况
占地面积：160亩，合10672002;2
建筑面积：53360m；
建筑形态：联体别墅；
组合结构：以多联为主（6联、4联等），另设有双拼
主力面积保证了九亭房地产的较高起点。
供应量大由于政府住宅用地规划、开发商实力等因素，九亭的楼盘呈现出总体体量普遍较高的态势，
达到并且超过10万平方米总建筑面积规模的个案比比皆是。而且还出现了象奥林匹克花园（70
万）、三盛颐景园（33万）这样的超大型住宅项目。近两年来，九亭总的批准预售面积达到50万平方米以上。
而且，九亭几乎所有的个案，无论是目前一期已经较为成熟的新上海弄里人家、半岛花园、国亭华苑、九亭明珠苑、良隆苑等，还是目前一期还没有交房的奥林匹克花园、三盛颐景园、江南文化园、九洲大唐花园等楼盘，都有其二期或者更多的期数。在未来的几年内，还会有近100万平方米的住宅上市。
楼盘质量较高，明星楼盘众多所谓“明星楼盘”楼盘，就是指首先其是在上海房地产界、上海市民中产生重大影响
力，有较高知名度；其次就是获得过政府部门各项权威奖项。从“梦回上海、情归弄里”
的新上海弄里人家，“江南文化，写意空间”的江南文化园，“园林深处有人家”的三盛颐
景园到“运动就在家门口”的奥林匹克花园，近两年来九亭产生了众多的上海市明星楼盘。
九亭的住宅得物业类型虽然只有别墅、多层（仅有国亭二期有小高层），但是多种多样
不同的建筑风格却竞相争艳。上海石库门风格、欧美风格、现代风格、后现代、中国古典
风格都已经在九亭出现了。应该说，九亭各楼盘从其产品力上讲，品质已经和上海市区接轨。
需求量大
从99年至今，由于一系列市政建设的完成和规划，区域内楼盘品质、规模的提升，九亭房地产的总价和潜力因素凸现出来。从而客户由原先本地及附近居民开始延伸和拓展至徐汇区、闵行区乃至全上海市，并随着客户地域性的扩大，需求也随之被拉动。目前九亭的楼盘推量基本上都能够被消化掉，供求相对平衡。从趋势看，随着轻轨R4线到2005
年的建成开通，九亭市场的需求量还会一定程度上的上升。
价格一路抬升随着需求的增长，九亭楼盘的价格从99年至今达到了30%以上的涨幅。细分开来看
元/平方，九亭别墅物业的均价从2500米增长到4500元/平方米；非别墅物业均价也从2000元/平方米增长到3000元/平方米。奥林匹克花园的装修房价格还创造了4000元/平方米的
区域内最高多层物业价格。由此可以看出九亭房地产市场的温度高低。
九亭别墅类产品市场分析
1）沿革99年九亭的别墅市场开始萌芽，最先推出来的是半岛花园一期、北美经典、新上海弄
里人家一期以及九亭明珠苑（松亭绿茵苑）中的部分别墅产品，价格停留在2000元/平方
米左右。当时虽然九亭的物业配套设施还属于起步阶段，沫亭路还没有筑通，交通除了自
备车之外只有一些郊区的公交线路；但是30-40万一套别墅还是对喜爱别墅物业的人产生
了一定的诱惑力。
2000年之后，特别是2001年，在半岛花园、新上海弄里人家取得一定成功的基础上，
别墅市场连续出现了像三盛颐景园、江南文化园、新上海花园洋房等非常有各自特色的大
体量别墅物业项目，强大的产品吸引力和广告吸引力引起了市场的强烈反响和需求大幅拉
动。应该说，2001年的九亭别墅市场让上海人刮目相看了一番。
2）价格带图L九亭主要别墅项目均价分布图6000・
5000
4000^5502080
在图中我们除了可以看出九亭各主要别墅项目的均价，还可以发现从99年到2001年
的价格增长态势。应该说这三年，九亭别墅的价格完成了一个三级跳，均价从2500元/平
方米跳至4519元/平方米，甚至连销售情况不甚理想的北美经典都随之水涨船高。这说明在在别墅物业的价格方面九亭已经消除了一定的区位概念影响，赶上了莘庄的同类物业。
3）产品力?立面
区域内大部分产品（包括北美经典、半岛花园、悦景苑等）的立面均以欧、美式风格为主，辅以罗马柱、欧式线角、八角窗、铸铁栏杆等细节装饰。虽然早先的个案在细部处理方面还并不很到位，但大体形象却已达到一定水准。三盛颐景园和江南文化园虽然在绿化风格和小区环境上着重体现了江南山水景观及园林布局，但是在园林深处的人家却依旧
透出浓郁的欧、美式情调立面。当然，上房集团投资的新上海里弄人家（一、二期）的以红砖形态的立面引人注目，其排屋从外观上借鉴了新式里弄和海外TOWNHOUS建筑风格，40年代的里弄建筑情结去感召和呼应具有这种情结的上海人，这样一方面可以淡化区
位概念，另一方面也体现出怀旧情调；新上海花园洋房（新上海弄里人家三期）则继承了新上海弄里人家里面上更精髓的上海海派风格。
?绿地及景观