二手房购买流程与注意事项.docx

二手房购买流程及注意事项
流程（有贷款的流程，一次性付清的到第五步就结束了）：
首先是（步骤一）上网或去中介查看房源信息 →→ （步骤二）实地考察看房，确定购房意向 →→ （步骤三）产权调查、和房主商议合同细节 →→ （步骤四）问卖家是否已付清水费，可以向他要 交房日上个月份已缴纳的水费账单收据 。
（ 2）电费。
不像水费那么简单。 除了向他要交房日上个月份已缴纳的 电费账单收据 ，你最好亲自查一下 电表有否移动、改装、走表是否正常 等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎
么办？带个看的懂的哥们一起看房。
（ 3）煤气费。
同上，这些都要办好过户。北方好像还有 暖气费，我们没有，就写一起了。
4）、宽带、有线电视等。
一般让原房主迁走，把自己原来的迁来。
5）物业相关费用。
去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。2、注意迁移户口问题。
有时候我们这买二手房， 就是为了孩子就近读书问题， 给孩子上户口很重要。 如果卖家的户口没有及时迁出， 我们的户口也迁不进来， 就会发生纠纷。 目的没达到，那房子都等于白买（这种事，真还听过不少）。
因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁， 就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。
五、签订合同时的注意事项 （步骤四要注意的） ：
1、合同的建立：
房管局大多会提供二手房买卖 合同X本 并要求交易双方使用， 可以直接拿来在X本的基础上做改动， 民间合同多由卖方提供。 买房就要注意，卖方做了哪些改动 ，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。
2、约定付房款 ：
一般有一次性付款 或者按揭付款 两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？
3、确定交房细节：
（ 1）交房的时间和条件。
时间好办，条件可以提哪些？比如 卖方要负责清空房间，整理干净等（想想看：
开门，一个堆满垃圾的屋子）。
2）物业费、水电费等
上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。
3）过户：
①时间： 确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
②费用： 过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。
二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建
设税、契税、教育费附加等。 其中比较大块的是营业税、 个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。 “交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。
前几年都是卖方市场， 不少买方为了抢房， 都主动承担了所有税费， 现在房价没那么夸X了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担， 同时房价低了税费也可以少交几百块。
③上证的人数 ：房产证上要写几个人的名字？ 老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。
④户口迁出 ：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。
4、明确违约责任：
这事真常有，如果合同签完，原房主A 哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！
要你退房了。咋办？买了个表的，现在就先明确违约责任，注意以下几点：
1）合同上的时间必须都是 精确的日期 ，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
2）每项主要义务 都要有 一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸X好像法院也不认）
3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下 违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等 等各种花费。
六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。
稍微讲一点，有办贷款的话，会涉及到房屋评估。 评估费一般是千分五开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。
产调问题是重中之重！
为什么要拉产调？
买房子的过程中谁也不敢保证不会遇到这样的事：
1，房子不在政策优惠下，契税营业税都不能免，中介却没有告诉你。,
2，房子有抵押贷款，不能过户
3，有的房子被法院查封，你却付了意向金
4，你交了意向金，却发现房东跟房产