商业地产销售培训.doc

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. I 楼建筑效劳的公共用房和管理用房的建筑面积；
各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙〔包括山墙〕墙体水平投影面积的50％。
◆得房率：是指套内建筑面积与套〔单元〕建筑面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套〔单元〕建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑面积。
◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
◆玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地〞，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是承受、简单会客的场所。
◆期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开场至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购置商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买"楼花〞，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购置期房也就是购房者购置尚处于建造之中的房地产工程。
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◆现房：是指开发商已办妥房地产权证〔大产证〕的商品房，消费者在这一阶段购置商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指工程已经竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房：是指没有装修的房。
◆业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监视物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力根底是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
◆进户：是指业主领取钥匙，接房入住。
◆契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
〔1〕国有土地使用权出让；
〔2〕土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；
〔3〕房屋买卖；
〔4〕房屋赠予。
商业地产的根本概念
什么是"商业地产〞？
狭义概念——意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活效劳类经营方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、步行街以及社区商业等。
广义概念——除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产，
商业房地产的类别划分
商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shopping　mall工程，可以到达几十万平方米，规模小的商业房地产工程仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，工程统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数工程依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等工程的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。
按照行业类别分类
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零售功能商业地产〔百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心〕
娱乐功能商业地产〔电影城、***、KTV〕
餐饮功能房地产〔大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店〕
健身效劳及休闲功能商业地产〔健身中心、美容院、SPA〕
专业