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-龙兴商业广场销售策略.doc龙兴商业广场销售策略面对商业物业激烈的竞争局面, 龙兴商业城除加强本身内功外, 尚须在不断更新的营销策略上求新求异,才能在竞争对手中脱颖而出,取得良好的销售业绩。为此, 我司在结合多年商业物业销售经验的基础上, 总结近期内商业物业常见的操作手法, 提出如下营销策略供讨论。(一)永不供楼营销策划方案龙兴商业城与好百年十五年租赁关系的确立, 其销售的主要营销模式也必将为返租方式。考虑到该营销模式的目前现状, 我司建议在目前一般做法的基础上需求突破。为此, 我司特出台永不供楼的方式供参考: 1. 传统方式一般都采取每年由发展商提供 8% 的固定回报。同时, 发展商为达促销目的, 往往都将前三年( 布吉中心广场为四年) 的租金直接从首期款中扣除。现以一价值 40 万的铺位, 返租 15 年、每年 8% , 银行提供五成五年按揭付款为例,分析小业主和发展商的收益: a) 铺位总房款: 40 万 b) 首期五成扣除三年租金后小业主实际支付首期款: 万 c) 发展商实际总计收取房款为: 万 d) 十五年内发展商共计支付金额为 400000*8%*12= 万 e) 小业主十年每月供楼款为: 元 f) 前三年小业主实际支付资金总额为: 1. *3*36+104000=182422 元 g) 从第四年开始,小业主每月所收租金额为: 2666 元/月 h) 小业主前七年除去供楼款后的所得收益为: 1.( 2666-2178 ) *84=41014 元 i) 小业主前十年尚有成本数额为: 182422 — 41014=141487 元 j) 后五年业主每年收益 8% ,尚须收回成本的时间为: 1. 141487/400000/8%= 年结论: 4 小业主投入资金总额为 182422 元,到第 年全部收回成本(不计入租赁税和其他杂费) ,前十年时尚有资金 141487 元尚未收回。 4 发展商总计收回资金为: 万,十五年共计支付 万,须补贴 8 万员。 2. 永不供楼新方案发展商采取首期支付 20% ,前十年由发展商提供等额供楼款帮助业主供楼, 后五年发展商则提供每年 3% 的固定回报。同时, 采取将同等物业提高 25% 售价的方式, 同样由银行提供五成五年按揭的方式, 分析小业主和发展商的收益: a) 铺位实际总房款: 40 万 b) 铺位公布总房款: 50 万 c) 首期二成为: 10 万 d) 发展商实际总计收取房款为: 35 万 e) 十年每月供楼款为: 2723 元 f) 十五年内发展商共计支付金额为: 1. 500000*3%*5+2723*10*12= 万 g) 前十年小业主尚有资金成本为 20% : 10 万 h) 十五年内,尚须收回成本为: a) 10 — = 万结论: 4 小业主投入资金总额为 10 万元,不计入租赁税和其他杂费,前十年时尚有资金 10 万元尚未收回。十五年后尚有 万未收回。 4 发展商总计收回资金为: 35 万, 十五年共计支付 万, 须补贴 万员。以实际价值为 40 万的铺位为例,以上两种方式对比见下表对比情况传统方式新方案小业主投入资金额 182422 元 100000 元第十年小业主的剩余成本