《2010年安顺市东方商城营销策略方案》(P63页).doc

《2010年安顺市东方商城营销策略方案》(P63页).doc安顺市东方商城营销策略方案深圳隆塬公司安顺项目组二〇一〇年二月一日提纲一、安顺商业市场分析判断二、东方商城营销思路三、东方商城商业定位四、东方商城营销推广策略五、招商策略黔中最具商业投资潜力的掘金场六、销售策略第一部分:市场分析判断一、市场分析判断从商业发展的历史角度去看,城市商业发展经过如下几个阶段: 从安顺商业的发展状况来看,安顺商业的发展较之发达地区是较为滞后的,仍然处于第二、三阶段的交替时期,但是比先进的物业形态先行进入安顺市场的是商业的运营理念,这使得安顺的商业兼具有商业发展历程中各个阶段的特征; 总的来说,安顺商业具有以下特点: ?街区底商租赁经营为主,经营业态杂乱无章; ?区域的消费力悬殊较大,导致品牌结构不均; ?商业竞争态势较弱,容易形成一支独大; ?安顺商业正在潜移默化的重新洗牌,处在升级换代的历史时期二、安顺商业物业的两种类型: ?大型集中商业:时代广场、王府、恒远意通等; ?临街商铺:如顾府路、图书路、中华南路、中华北路、南马大道商铺等; 大型商业物业比较表名称规模(M 2) 商业主力店( 主题商业) 租售价返租情况销售率时代广场 8000 德克士一楼 83元/M2 二楼 55元/M2 均价 60元/M2 目前正在装修王府大商城 30100 北京华联、休闲购物广场、 3C 数码城、高档百货商场 16280 元/M2 全都是返祖方式,投资商和开发商签订是五年合同,前三年安销售的八个点,第四年是 个点,第五年是 9个点。销售(目前放出的统一价格 16280 ,,已售出 242 家, )首付 50% ,一次性付款打 折。小商品批发市场 16000 批发零售针头麻线、文化用品、日用品、玩具、鞋帽、服装、床上用品、布匹发展到塑料制品、五金、家用电器、家庭装饰等租 50元/M2 只租不卖 95% 开业率兴源商城 1500 男女时装,女装占 80% ,男装占 20% 租 80元/M2 私人成包,统一管理, 独立商铺经营, 只租赁 100% 开业率涌金服装城 2600 男女时装,女装占 80% ,男装占 20% 租 65元/M2 私人成包,统一管理, 独立商铺经营, 只租赁 100% 开业率恒远意通百货 500 二楼服装、床品、一楼珠宝、饰品、文具、体育用品、玩具。租 100 元/ M2 恒远意通百货运营商运营 100% 入驻率金克莱 4000 外围商铺童装、精品、时装, 百货区、中低档鞋服、家电、日用品 45元/M2 金克莱百货运营商运营外围 10% 百货区 100% 模式: 确定一个新的商业经营主题, 或者以极大的优惠政策引入主力商家, 并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法; 名称规模性质售价顾府路 180 家街铺 35000 元/ 平方米图书路 100 家街铺 30000 元/ 平方米中华南路 160 家街铺 28000 元/ 平方米中华北路 180 家街铺 12000 元/ 平方米南马大道宋官巷塔山东路体育路市府路中华东路南水路 160 家 30家 200 家 140 家 200 家 200 家 150 家街铺街铺街铺街铺街铺街铺街铺 11000 元/ 平方米 20000 元/ 平方米 17000 元/ 平方米 15000 元/ 平方米 14000 元/ 平方米 12000 元/ 平方米名称业态月租金人流出租率顾府路品牌服装、美容用品,饰品 120 元/M2 非常好 100% 图书路品牌服装 100 元/M2 非常好 100% 中华南路品牌服装、美容用品,饰品、家电、通讯器材, 150 元/ M2 很好 100% 中华北路零售、小吃、杂牌服装、床上用品 60元/M2 一般 95% 南马大道宋官巷塔山东路体育路市府路中华东路南水路娱乐、餐饮、茶烟酒、服装、电玩、休闲会所美容美发、餐饮服装、床品、酒楼、文体用品、电脑餐饮、便利店、服装、精品、日化餐饮、便利店、服装、精品、日化、网吧餐饮、便利店、服装、精品、日化、网吧餐饮、便利店、服装、精品、日化、网吧 45元/M2 120 元/M2 80元/ M2 45元/ M2 48元/ M2 30元/ M2 80元/ M2 一般一般好好一般一般好 100% 100% 100% 100% 98% 85% 100% 安顺街区物业租金回报率基本在 5%-6% 之间的中等水平安顺商铺调查小结商铺售价及租金以大十字商圈为中心向四周呈递减趋势,但回报率比较稳定;安顺商铺的投资回报率在 5%~ 6 %左右,东城区的商铺回报率略低(在 %~ 5% 之间); 投资客户与商铺使用客户分离,用于自己经营的买家极少,购买商铺的客户主要目标是保值和增值; 人流量是影响商业街价值的关键因素: ——步行街由于人流量大,服务范围广,业态丰富,经营状况较好。三、关于安顺两种商业类型