房屋双重买卖若的干问题探讨.doc

房屋双重买卖的若干问题探讨摘要:房屋双重买卖合同中,后买卖合同有效且已经办理登记的,后买受人取得房屋所有权; 但后买受人在主观上有侵害债权故意的, 应承担侵害债权责任。先买受人已经取得房屋所有权的, 出卖人再为二次买卖时, 构成无权处分, 但后买卖合同有效。先买受人享有撤销权, 但以保全一般债权为必要。先买受人损失范围的计算方式有两种, 我国应采取主观与客观相结合的计算方式决定先买权人应受赔偿的范围。关键词:双重买卖、无权处分、衡平优先权房屋出卖人出于经济利益或者其他利益的考虑, 先后与两个或两个以上房屋买受人签订买卖合同, 这就是房屋双重买卖。在发生双重买卖的情况下, 极易产生纠纷; 而房屋是重要的不动产, 价值重大, 与公民的关系甚巨。所以, 正确处理这类纠纷直接影响到出卖人与买受人之间的利益。但我国《合同法》对该问题并没有明确规定,相关的司法判例也不多见; 而法学理论界对此问题也鲜有论者。因此, 从理论上对房屋双重买卖进行探讨, 就具有相当重要的实践价值和理论意义。一、房屋双重买卖合同的法律效力房屋所有人将房屋为双重让与时,两个房屋买卖合同的效力如何,从各国的规定来看, 并不尽相同。在承认物权行为无因性理论的国家, 房屋买卖合同是债权行为, 而物权的变动是物权行为的结果, 所以, 学者普遍认为, 在双重买卖的情况下, 房屋买卖合同都是有效的。在主张意思主义的国家, 强调物权变动是双方意思合致的结果, 单纯的房屋买卖合同便能产生房屋所有权变动的效果, 所以, 房屋买卖的先买受人已经取得房屋的所有权。这时, 房屋出卖人又将房屋让与他人, 实际上是对他人财产的处分, 按无权处分来处理。而在否认物权行为无因性但又主张登记生效主义的国家则认为必须具备房屋买卖合同有效和办理登记两个条件,才能发生房屋产权变动的效果,在双重买卖的情况下,两个买卖合同都是有效的, 但已经办理产权登记的买受人取得房屋的所有权,对于未取得房屋所有权的买受人而言,只能按照履行不能要求出卖人承担违约责任。就我国而言,最高人民法院 1990 年做出“未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立, 一方翻悔是允许的”的复函。可见, 在我国司法实践中是将登记做为房屋买卖合同的有效要件来看待的。但是, 学者间对登记效力的看法并不一致。有的学者认为, 房屋买卖合同非经登记不生效力, 所以, 没有房管部门办理手续的房屋买卖关系应视为无效[1] 。因此,在房屋双重买卖情况下,只能有一个买受人取得房屋过户登记,房屋买卖合同是有效的; 对于未办理过户登记的买受人而言, 房屋买卖合同不生效力, 房屋买卖合同无效。但也有学者持反对态度,认为房屋买卖合同的效力并不以过户登记作为判断标准,即使未经登记, 房屋买卖合同仍然是有效的, 房屋过户登记仅产生产权变动的效果, 不能影响买卖合同的效力[2] 。因此,在房屋双重买卖的情况下,两个房屋买卖合同都是有效的,只有办理过户登记的一方取得房屋的所有权, 而另一买受人只能以履行不能要求出卖人承担违约责任。笔者认为以后说为优, 道理如下: 第一, 从其他国家的立法来看, 没有任何一个国家主张房屋买卖合同必须登记生效。第二, 登记生效主义国家的登记, 并不是对房屋买卖合同的登记,而是对房屋产权变动的登记,登记不应成为判断房屋买卖合同效力的条件之一。第三, 买卖合