产业新城规划.pptx

产业新城规划研究发展背景产业地产的概念产业地产的崛起国家宏观调控从严从紧,未来几年活跃程度将持续降温市场开发较为成熟;同时,尤其一线城市用地供应有限受宏观调控影响较小,是目前比较活跃的地产板块之一下一个焦点产业地产?政府的大力支持?市场的旺盛需求?广阔的发展空间 Rise of Industry Real Estate 产业地产的概念产业地产的概念?产业地产是围绕着微笑曲线,构建的产业价值链一体化平台, 以产业为依托,地产为载体, 实现土地的整体开发与运营。试制品开发等零部件生产模块零部件生产销售售后服务下游上游高业务工序组装利润空间小附加价值利润空间大利润空间大低产业地产依托载体 Concept of Industry Real Estate 产城融合发展的社会背景要素成型期成长期成熟期与城市的关系主导功能纯工业工业与部分配套综合功能主导空间生产空间生产与配套服务空间消费空间与城市联系城市外围,联系弱与城市联系日益密切形成新城区与人口组成的关系对人才要求普通工人, 收入低高技术产业人群,出现收入差异结构复杂化对功能配套要求工人宿舍, 配套少工业邻里,教育,生产和生活服务较完善配套产业与城市、人口组成的关系产业发展资本积累城市主导功能转变产业发展经济发展人的社会需求提高 Relationship Between Industry and City, Population 产城融合发展的社会背景产业地产的发展方向 Direction of Industry Real Estate Development 1)传统产业------ 高新技术产业以蛇口工业区变身高科技产业区为例功能定位高端科技研发高新技术产业循环经济产业结构调整,从产业链低端向中高端转移形成以地产、物流为核心产业,高科技、园区服务为主营业务的新产业格局打造成高端服务业基地,主导发展网络信息、科技服务、文化创意三大产业 1995 年 2002 年 2008 年产业导向汽车电子产业先进装备制造生物医药新能源新材料产城融合发展的社会背景海尔集团: ?海尔集团成立于 1984 年,在青岛以电冰箱生产起家。在 20 年的时间里,从一个小厂发展成为拥有完整家电产业链的跨国集团,包括制造生产基地和物流中心等。在青岛拥有五大园区,在国内外享有盛誉。 2)单一产业------ 上下游产业链的产业集群生产要素聚集阶段产业主导特征阶段创新突破阶段现代科技都市阶段单个产业产业链产业集群产业网纵向延伸横向共生整合发展产业地产的发展方向 Direction of Industry Real Estate Development 产城融合发展的社会背景产业结构的复杂化,导致人口结构复杂化,规模增大,相应的,要求服务配套设施的规模增大,种类增多,体系复杂。以苏州工业园区为例: 2)单一产业------ 上下游产业链的产业集群 2008 年,苏州工业园区产业类型分类: 2008 年,苏州工业园区人口职业组成: 产业地产的发展方向 Direction of Industry Real Estate Development 产城融合发展的社会背景居住用地根据住宅密度分为五种类型,可全面满足不同居住人群需求。 产品类型容积率密度(人/ ha )用地比例( %)人口比例( %) 高密度(公共住宅) 750 48 62 高密度(公馆式公寓) 510 12 中密度(公馆式公寓) 360 32 低密度 - 607 工人宿舍 230 19 居住体系配套设施体系商业配套设施按城市级、分区级、邻里级三级配套居住区以邻里中心的方式集中设置社区主要配套设施工业区以综合性便利中心的形式设置集中的宿舍区和商业便利服务设施根据人口结构的复杂性,苏州工业园区的居住和配套设施体系分等级设置 2)单一产业------ 上下游产业链的产业集群产业地产的发展方向 Direction of Industry Real Estate Development 产城融合发展的社会背景以北京科技园建设有限公司规划产品为例: 第一代园区第二代园区第三代园区功能以产业招商和产业集群为主努力实现产业,商务,居住功能的复合需求,但是仅仅能够满足城市简约化需求坚持打造产业新兴城市,集居住,商业,办公,教育, 休闲娱乐等多功能为一体代表案例中关村软件园青岛蓝色生物医药产业园嘉兴智富城核心理念多元产业聚集融合城市资源均衡配置社会管理智能高效第三代产品新型城市微缩模型 3)功能复合的产业综合体产业地产的发展方向 Direction of Industry Real Estate Development