房地产估价报告.doc

房地产估价报告
估价报告编号：深国策估字FGZ[2019]100016SF号
估价项目名称：湖南省永州市江华县沱江镇瑶都大道江华国际新城1号地下负一层、地上2-5层共5项商业房地产市场价值评估
估价委托人：广东省广州市天河区人民法院
告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
三、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或者潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
四、注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》、《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
五、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
估价假设和限制条件
一、估价假设条件
（一）一般性假设
1、由于估价委托人未能按照估价人员要求出具《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件，估价人员无法核对原件与其所提供的产权资料复印件的一致性。且受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制，房地产估价师无权到上述主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。本次估价是以估价委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实、合法、准确、完整为前提。如因委托人提供资料有误而造成评估值失实，估价机构和估价人员不承担相应责任。
2、我们以估价需要为限对估价对象进行了实地查勘。但我们对估价对象的查勘仅限于其外观和使用状况、内部布局、装修及设备情况，并未进行结构测量和设备测试以确认估价对象是否存在结构性损害或其他缺陷；已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要的关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
3、我们未进行实地测量以核实估价对象的地块面积、建筑面积等数据，经实地查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》复印件记载建筑面积大体相当，分摊的土地面积与《国有土地使用证》复印件记载土地面积大体相当，评估时我们以权属证明复印件所记载数据为准进行相关说明和测算。
4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：
（1）自愿交易的买卖双方；
（2）有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；
（3）估价对象可以在公开市场上自由转让，买卖双方之间无任何利害关系；
（4）在此期间房地产市场基本保持稳定；
（5）不考虑特殊买家的额外出价。
5、本次估价为房地产市场价值评估，价值时点为估价对象实地查勘之日，即2019年9月25日。本次评估以估价对象于价值时点的权益状况和实物状况为估价前提。
6、本次评估以估价对象能够按照价值时点时完整的物质实体状况、权益状况及法定用途持续使用为假设前提。
（二）未定事项假设
1、经实地查勘，估价对象所在的物业没有门牌，经估价人员现场核实，附件照片中所显示的物业即为评估标的物。本次估价以附件照片中所显示的物业为估价对象进行评估，如与实际不符，需重新评估。
2、根据委托方提供《房屋所有权证》记载，，本次评估根据《永州市城市规划管理技术规定》永住建发（2019）7号，按建筑面积35平方米划分一个车位计算，本次评估按建筑面积35平方米划分一个车位计算，约能划分为178个车位，编号1估价对象市场价值按照178个车位计算。
（三）背离事实假设
估价人员现场查勘估价对象部分物业已经出租，由于委托人未能提供租赁合同，无法知悉租赁期限、租金等情况，故本次评估不考虑租约对估价结果带来的影响，以正常市场租金进行评估。
（四）不相一致假设
本次评估无此项假设。
（五）依据不足假设
本次评估无此项假设。
二、估价报告使用限制
（一）本估价报告估价目的是为委托人办理案件提供价值参考而评估房地产市场价值，按照既定目的提供给估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。
（二）本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。
（三）本报告评估的市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易价值时点自愿进行交易的金额。
（四）本报告估价结果为价值时点下估价对象土地在现状规划条件、建筑物在现状利用条件下的房地产正常市场价值，如估价对象规划用途、建筑面积或建筑物使用状况发生变化，估价结果需要做相应的调整直至重新评估。
（五）本报告未考虑国家经济政策等发生变化