房地产全程营销理论体系.docx

Updated by Jack on December 25,2020 at 10:00 am
房地产全程营销理论体系
房地产全程营销理论体系
房地产全程营销理——教育、人文景观的差异
——各种污染程度的差异
——周边社区素质的差异
*周边市政配套便利性的差异
B项目可提升价值的判断
*建筑风格和立面的设计、材质
*单体户型设计
*建筑空间布局和环艺设计
*小区配套和物业管理
*形象包装和营销策划
*发展商品牌和实力
C价值实现的经济因素
*经济因素
*政策因素
2、 分析项目可实现价值
。类比楼盘分析与评价
。项目价值类比分析
A价值提升和实现要素对比分析
B 项目类比价值计算
六、项目定价模拟
1．均价的确定
·住宅项目均价确定的主要方法
a类比价值算术平均法
b有效需求成本加价法
*分析有效市场价格范围
*确保合理利润率，追加有效需求成本价格
c运用以上两种方法综合分析确定均价
2．项目中具体单位的定价模拟
商品住宅定价法：差异性价格系数定价法
a根据日照采光系数(B系数)确定不同自然朝向单位的均价Pb，即
Pb=Pa x (1±B)， 其中Pa为基础均价
b然后根据景观朝向系数(0系数)确定不同景观朝向单位的均价Pd，即
Pd = Pb x (1± D)
c当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在Pd的基础上根据户型系数(S系
数)确定不同户型单位的均价Ps，即
PS =Pd x (1± S)
d在Ps的基础上，根据楼层系数(F系数)确定不同楼层的价格Pn，即
Pn=Ps x (1±F)
=Pa x (1± B) x (1± D) x (1± S) x (1±F)
e考虑到其他随机因素的存在(如单位附近有机房干扰等)，
在具体单位价格的制定时，还应根据具体单位的随机系数
(U系数)确定最终的定价Pu，即Pu=Pn x U
其中U为不确定值，根据具体单位的具体情况随机确定。
·各种差异性价格系数的确定：
a确定基础均价Pa，通常取中间楼层价格作为均价
b确定B系数。其中东、南朝向单位采用l十B；西、北朝向单位采用l—B
c D系数根据不同单位景观视野实现程度确定
d S系数通常为5％~15％，只适用于复式单位和遗憾单位的定价。其中复式单
位取正值，遗憾单位取负值.
e确定F系数。其中均价层以上单位采用l十F，均价层以下单位采用l—F
f U系数根据不同单位的具体情况确定。常见的随机因素包括设备房的干扰、
楼道电梯及人行的干扰等
·具体单位定价模拟
以其中一个最具代表性的单位进行定价模拟，作为其他单位定价过程的参考
七、项目投入产出分析
1．项目经济技术指标模拟
·项目总体经济技术指标
。首期经济技术指标
2．项目首期成本模拟
·成本模拟表及其说明
3．项目收益部分模拟
·销售收入模拟
a销售均价假设
根据项目价格模拟中确定的均价进行销售收入的模拟
b销售收入模拟表
·利润模拟及说明
a模拟说明
b利润模拟表
·敏感性分析
a可变成本变动时对利润的影n向
b销售价格变动时对利润的影响
八、投资风险分析及其规避方式提示
1．项目风险性评价
·价值提升及其实现的风险性
a项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值
b项目形象包装和营销推广是否成功
2．资金运用的风险性
·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项
目，并在最短的时间内实现资金回笼
3．经济政策风险
·国际国内宏观经济形势的变化
·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九、开发节奏建议
1．影响项目开发节奏的基本因素
·政策法规因素
·地块状况因素
·发展商操作水平因素
·资金投放星及资金回收要求
·销售策略、销售政策及价格控制因素
·市场供求因素
·上市时间要求
2．项目开发节奏及结果预测
·项目开发步骤
·项目投入产出评估
·结论
第二章 项目规划设计营销
第一节 项目规划设计营销的含义
通过完整科学的投资营销