地承包经营权抵押评估办法2.docx

土地承包经营权价值评估
在我国现行的家庭联产承包责任制下,随着农村土地所有权、承包权、经营权三权别离为核心的新一轮农地制度改革拉开序幕,土地承包经营权价值评估在农村土地市场化进程中必将发挥积极作用,为了更好地保证农民的切身利益
建立完善地经营权转让给抵押担保人,也是不合理的.
4、推进土地承包经营权抵押贷款的建议
对于土地承包经营权抵押贷款的政策建议,“瓶颈〞,修改法律就成为土地承包经营权抵押得以广泛推广,土地的融资功能得以释放的一个前提条件.
(1)修改与完善我国相关法律体系.
既然土地抵押贷款是农村金融开展的趋势,,应当完善农地抵押详细的参与主体、程序、?农地抵押贷款治理方法?,健全抵押登记的规章制度,完善有
关抵押登记方法由台?农村土地抵押担保法?,标准土地抵押担保的主体和程序,减少抵押风险.
(2)加快推进农村社会保证制度建设,弱化农地的社会保证功能.
之所以选择局部地区试点土地抵押贷款,主要是担忧失地农民的社会保证问题,
的生存风险,就要健全农村社会保证体系,对外由农民工,留守妇女、儿童和老人等都要建立生活保证举措.
(3)加快农村土地价值评估市场建设,完善农村土地流转市场效劳.
在价格评估机制不健全的情况下,政府要编制农地产权交易指导价格,并逐步形成农村产权交易指数,解决农民信息不对称问题,,引入独立的第三方机构开展土地经营权价值评估工作,保证评估的独立性和公平性.
(4)建立土地流转效劳机构.
建立县、乡、村土地流转信托效劳机构,即在县市(区)
设立“土地信托效劳中央〞,乡(镇)设立“土地信托效劳中转站〞,村一级由村经济合作组织设立“土地信托效劳点〞,广泛征集农村产权转让、受让信息,建立农地产权交易信息库,及时登记聚集可流转土地的数量、区位、价格等信息资
料,定期公开对外发布可开发土地资源的信息,提升产权交易的效率.
(5)建立风险防范与限制机制
提由“四大担保模式〞化解农民贷款难题,即农村信用担保机构+龙头企业(专业农业担保公司)+农民合作经济组织+农业保险,同时四种担保方式相互补充形成联动机制,全面化解农民贷款难题,,一旦抵押贷款机构由于无法实现抵押权而利益受损,,基金由政府财政、社会捐助、农户
等多方筹措.
除了对抵押过程进行风险限制,,建立土地流转双方的诚信档案,记录和监督农户的信用状况,对信用状况良好的农户加大支持力度,对恶意拖欠、逃废银行债务的农户取消其贷款资格,进行相应制裁和惩罚.
二、农用土地的构成
1、农用土地的价值由经济价值、社会价值和生态价值构成,与此相对应,农用土地的价格包括经济价格、社会价格、生态价格；由此,农用土地的价格体系包括农用土地流转价格、转用价格、征农价格、征转价格；影响农用土地价格的因素包括经济因素、社会因素和生态环境因素,各种因素对农用土地价格有着不同的影响.
2、农用土地经济价格主要是由农用土地的经济价值决定的,其评估的主要方法有收益复原法、市场比拟法、本钱逼
近法、剩余法、收益倍数法等；农用土地社会价格是由农用土地的社会价值决定的,即农用土地作为农民生存保证功能、社会福利功能和保证粮食平安功能的社会价值,包括农用土
地社会保证价格及社会稳定价格,并分别通过养老保险金、耕地开垦费等替代方法予以评估；农用土地的生态价格是由农用土地的生态价值决定的,即农用土地的净化空气、减少污染、保持水土、维护物种多样性等功能的生态价值,主要通过假设市场评价法、费用支由法、本钱法、收益复原法等方法予以评估.
3、在对农用土地进行综合级别划分的根底上,对各种农
用土地的不同价格进行了评估,
果说明,在各级别经济价格中,园地价格最高,耕地价格次之,林地最低,同一地类价格随着级别降低而降低：在各级别社会价格中,耕地最高,园地次之,林地最低,同一地类随着级别降低,价格也逐渐降低；在各级别生态价格中,林地最
高,园地次之,耕地最低,同一地类价格随着级别降低而降低；在各级别综合价格中,耕地价格最高,园地价格次之,林地价格最低.
三、农村土地承包经营权价值评估
农村土地承包经营权流转在我国属于农民之间的流动和转让,是一项财产权的流转