项目产品策划报告.docx

IBMT standardization office【IBMT5AB-IBMT08-IBMT2C-ZZT18】
项目产品策划报告修订版
xxx项目产品策划报告
前 言
承蒙贵司委托，我司为xxx项目提供全业房十分看好，有很强的投资购买欲望，不少的经营者和投资者正伺机购买。
四、项目产品开发理念思路
开发理念=核心竞争力+与消费者取得共鸣
核心竞争力：必须是别人不可模仿和不可超越的。
与消费者取得共鸣：必须是针对目标消费群的潜在投资心理为出发点，同时引导投资消费。
项目的开发理念源于市场，体现在引导市场需求，是源于对 “体验经济”下商业形态变迁的深刻思考。设计项目开发理念的核心在于确立项目核心竞争优势，在竞争化社会，只有不断推陈出新，独树一帜，避免产品同质化，项目才能找到生存之道。
因此，xxx项目的开发理念为：
淄博CBD上具有独特文化魅力与标识的地标物业
理念阐释：
项目正是位于淄博的CBD上的核心地段。拥有了独一无二的核心优势，不仅仅是如此，在淄博文化强市的背景下，项目以高档次、高水准、高起点横空出世将成为淄博CBD上当只无愧的地标志物业。
项目具备了成为地标物业的两个因素：第一，建筑设计的独特性。从目前产品的概念规划来看，项目的产品设计将力求打造成为一流国际型的建筑造型，项目从建筑形象上能够独树一帜。正是由于在这一地段上，周边的配套设施非常完善与成熟。随着本地段新商圈的形成，构筑了淄博的CBD（中央商务区）。而项目恰恰是位于淄博CBD的标志性地段，将成为地段上的形象所在。
第二个方面，xxx品牌文化的导入，创造了淄博乃至齐鲁地区文化地产的新模式，形成了新一轮地产新思维的聚焦，赋予项目鲜明的时尚的现代文化内涵，能够真正地丰富产品形象内涵，从建筑视觉冲击上能够给予视觉的震撼，同时，它不仅仅是一个建筑混凝土的建筑物，而是富有文化内涵，成为淄博ＣＢＤ上的文化代名词。xxx项目不仅仅是将文化与商业进行有机的结合；同时，它更是一种文化的创新与变革，引领一种新文化潮流，成为一种新的文化支撑点，它也是以后项目进行推广时的参考依据。
可以想象，xxx项目的出现，为淄博地产带来了一场文化地产的裂变。也正是如此，xxx项目正以一种不可思义的文化地产方式来彻底地征服淄博人。
五、建筑平面设计思路
一）建筑平面设计原则
一个成熟的商业区的形成决非一朝一夕可以形成的，需要机遇与时间的配合，这一点对于大多数开发商来说都是不具备也无法改变的。因此，我们应该更多地考虑项目自身的规划设计，使项目的规划能够很好地融合到整体规划中，在特定的商业环境中缔造出项目的竞争优势，这才是开发商业物业的制胜之道。
本项目地处当地最繁华的商业地带，本身已经具备了开发商业物业的条件，因此，在进行整体规划时，要考虑几方面的问题，包括：
区域功能规划，必须对项目所在区域的功能定位有深刻的理解，并能把握项目所在地段未来规划变动的脉搏，特别要对项目所在地段商业功能规划有清晰的概念。项目所在的区域是淄博的CBD区域，它成为CBD核心圈的一个重要组成部分。
交通功能规划，对城市交通状况及城市发展态势做出明确的判断，掌握住城市居民消费流向的规律。它属于CBD区域，但它所服务的不仅仅是CBD的人群，而是淄博高层面的消费群体。
要有一定的前瞻性，要适应未来商业市场发展的需要。项目的设计，既保证产品的畅销性，同时更需要产品的前瞻性，引领市场。
二）建筑平面功能分布
建筑的平面设计其目的是获得一个理想的商业销售平面，满足商业活动的要求。在结合前期与发展商进行良好沟通的基础上，建议项目总层高为17层，具体各楼层功能分布规划如下：
5层为商场部分；
其中1—3层为名店城
4层为文化艺术名城
5层为xxx办公自留部分
6层为转换层，为空中会所，作为本楼宇的配套设施部分。
2）7—17—21层为SOH0公寓
3）地下为负一、二层设计为停车库。
其中负一层可以将一部分作为商场的销售面积。
三）建筑平面布局思路
1、商场部分
在对于项目建筑平面布局集合今后经营的商店群与空间的组合，各种相互联系的空间不是简单的沿着已有的街道延伸，而是通过规划设计使之成为自身形成的新的平面模式，并结合项目的地段与城市道路结构等条件。
1）十字放射性布局
在项目整体平面布局上我们建议在采用中心围合的整体规划思路。
通过与中庭广场连接的通道，形成放射状通道的处理，使得共青团西路成为项目的主体线，使前沿营业房呈对称格局。这样就可以充分利用周边原有商场带来的客流量提升自身的商业价值，促进项目的营业房的销售。
在放射状的规划设计中，步行人流流线明确，既能够合理地将人流引入到商场中，而且要在内部合理组织人流，让购物者