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我国房地产典当业风险防范
何 山 提要作为典当业半壁江山的房地产典当业务,在给典当行带来丰厚利润的同时,也带来了巨大的风险。本文以当前低迷的楼市对房地产典当业的影响为出发点,简要分析房地产典当业面临的风险及防范措施。
关键的风险。比如,对客户的房产和提供的证件考察不实不准;对涉及房地产占有、使用、收益、处分和共有问题审查不严;对抵押人的信誉、偿还能力未认真了解;操作中只收下房地产证而不去登记;房地产估价不准,等等,这些极易引起法律纠纷和骗当绝当的发生,造成抵押放款的损失。
(四)法律规章冲突风险。目前,典当业只有作为部门规章的《典当管理办法》(效力低于法律效力),一旦引起诉讼,典当行依据《典当管理办法》提出诉讼请求,与其他法律法规相冲突时,法院优先以《合同法》、《担保法》、《物权法》等法律法规为依据进行判决,典当行的利益将得不到根本的保证。比如,《破产法》规定企业欠税和所欠工程款先于抵押权受偿,这将使典当行受偿的风险大为增加;《物权法》规定,建筑物与该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押,如果出典人凭房产证抵押贷款,而将房屋所占用土地使用权另行抵押登记,“一女二嫁”,将使典当行难以完全实现自己的债权;按照民事诉讼法强制执行的有关规定,被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,法院不得拍卖、变卖或抵债,导致典当行变现房产受阻;如果房地产典当所约定的息费率过高(没有违背《典当管理办法》的规定),法院认为违背《民法通则》公平的基本原则,则典当行应收未收的大额息费将无法收回。
除上述几个方面之外,房地产典当业还面临因不可抗力带来损失的自然风险,如洪水、地震、火灾等自然灾害带来的典当房地产受损或损毁的风险。

二、房地产典当风险的防范

典当行面对诸多风险,必须加强防范,采取多种措施,尽可能地避免风险的发生。
(一)完善规章制度,加强内控建设。借鉴银行的内控制度,办理房地产典当业务时实行分级审批制度、差错事故责任追究制度、岗位责任制度,强化内部监督制约,通过制度来管理和约束每个员工、每道工作环节,减少人为因素的干扰;规范业务流程,加强业务技能培训和职业道德教育,落实严格、审慎的房地产评估机制,避免估价过高;强化内部稽核,及时发现经营操作中的漏洞和薄弱环节,减少各类问题和事故的发生。以制度的完善来实现风险的事前防范。
(二)关注经济形势及宏观政策,明晰典当行业走势。房地产市场受国家宏观经济及政策影响较大,一旦宏观经济形势出现较大变化,房价产生波动,房地产行业的系统性风险将增大,当户违约现象将增多。在进行房地产典当时,一定要认真分析当前的宏观经济形势和国家可能出台的经济政策,从而明晰房地产典当业的大势,进而对房地产的折当率和估价政策进行适时调整。当前,我国经济增长放缓趋势的基本明确,人们继续看淡楼市的心理预期,房地产价格下跌空间及变现难度的担忧,促使典当行下调房产评估价和折当率,以规避风险。
(三)对出典人进行分类,加强事后监督。根据出典人的资产质量、资信状况、借款用途、还款来源、利润效益等,对该项业务及出典人进行信誉评级,区分优质客户群、一般客户群和风险客户群。对资信状况良好的优质客户可以适当提高折当率及当金,对抵押房地产区位偏僻、变现能力差、借款用途不明确的业务,当