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房地产价格波动与银行信贷支持关系研究
童 薇 提要本文旨在通过对房地产价格波动和银行信贷支持之间的内在关系进行实证研究,提出合理的房地产金
融支持政策。

一、房地产微观定价理论

目前,对资,随着房价的上涨,银行对抵押的房地产的评估价值也在增大,据此发放贷款的数量也在不断增加。直到受到某种外部因素的刺激,如房价高到难以承受的程度,或房价涨幅达不到人们的预期,房价就会迅速下降,房地产泡沫破裂。伴随着房地产价格的急剧下降,很多投资者还不起银行贷款,银行只能将其抵押的房地产收回,而此时的房地产价格往往抵不上剩余贷款的总额。这将导致金融机构坏账增加,面临破产的危险,进而整个国民经济的正常运行都受到影响。这正是上个世纪八十年代中期到九十年代日本房地产泡沫产生和破裂过程所发生的情况。我国目前房地产市场状况和面临的国际环境都与当时的日本有相似之处,因此必须对房地产过度虚拟化的问题给予足够的重视。
房地产是资金密集型产业,房地产价格泡沫的形成与金融支持过度有着密切的联系,这将产生一个悖论:缺少金融支持的房地产运行效率就会下降,发展将会滞后;金融支持过度会导致房地产进入持续的繁荣期,稍不加以防范就容易出现价格泡沫。

三、房地产价格波动与银行信贷支持的实证分析

为了准确了解银行信贷支持,即利率水平对房地产价格的影响,本文选取2000年1月至2007年11月的共95个月度的样本数据,对全国的房地产均价进行实证分析,选取的变量有房地产价格p、可支配收入y、银行贷款d、利率i、汇率I,以及房地产价格实际增长率g,其中被解释变量为房地产价格,其余为解释变量。回归分析结果显示,利率上涨1个百分点,,模型的拟合优度在95%以上,各解释变量在模型中的显著水平都超过了99%。这一结果印证了金融支持在房地产价格波动中的重要作用。
在经济理论上,利率或汇率水平的变动与房地产价格应该呈现负相关的关系,即利率或汇率上升,房地产价格应下降,而我国的实证结果表明,利率上升,房地产价格反而上升,人们仍然选择买涨不买跌的投资选择,与理论相矛盾。这说明我国金融市场还很不成熟,利率调节人们非理性投资的作用还未充分发挥,根本原因是我国金融体制存在缺陷。我国金融支持中,银行信贷是主要的渠道,共同的利益驱使使得银行与开发商都想扩大房地产贷款市场的份额,这会引起银行间过度竞争与房地产金融支持过度的现象,所以即使利率上升,也一时无法改变消费者对房地产市场繁荣的预期,这同时也印证了前文所阐述的房地产定价与人们预期收益有关。
由房地产价格与银行信贷支持之间关系的实证分析,我们应寻找矛盾问题的原因,具体有以下几个方面:
(一)房地产融资方式主要是单一的商业银行贷款。据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析,有55%的资金直接来自银行系统,如果将施工企业垫支的资金也加上的话,这一比例将高达70%以上。为了规避这样巨大的风险,最有效的办法就是拓宽房地产直接融资渠道,这样可以根本地化解单一靠银行贷款的风险。目前,我国有一家唯一正在运作的专业房地产信贷机构――2004年2月成立的天津市中德住房储蓄银行,但仅此一家专业机构对全国的房地产影响是十分小的。
(二)金融监管制度不