房地产开发企业营运资金管理策略探析.doc

房地产开发企业营运资金管理策略探析
【摘要】营运资金管理作为企业日常财务管理的重要组成部分,直接影响着企业经营的成败。将营运资金的管理与企业的业务管理相结合,从渠道管理理论出发来研究营运资金管理,将供应链管理、渠道关系管理和客户链的需求是不完全确定的,在执行时必须先作预测。拉动型供应链的需求是确定的,其流程从响应客户需求开始。传统企业是按照市场预测来进行的,其流程是全部的推式流程。现行企业应树立以顾客价值为导向、以客户满意为宗旨的服务型营销理念,以客户的需求拉动整个分销渠道价值链的有序、高效运转。
其次,重视设计单位、顾问单位、承建单位的选择与管理。房地产开发项目生产建设的整个过程与设计单位、顾问单位、承建单位密切相关。这些供应链成员不仅决定了房地产开发周期的长短,也决定了房地产产品的质量。完善加强对设计单位、顾问单位、承建单位的选择与管理有利于防范内部风险,增强节点企业之间的信任,有利于供应链的正常运转,从而提高生产渠道营运资金周转速度。最后,要关注生产技术。生产技术不仅决定了房地产产品的质量,也决定了生产建设的效率。先进的生产技术推动生产力的发展,大大提高劳动生产率,越来越多的企业开始重视科学技术在生产管理中的应用,如企业资源规划、业务流需求,不断的改善与管理企业销售、营销、客户服务和支持等与客户关系有关的业务流程,向客户提供适时的服务与关怀,实现客户价值的最大化。
(三)营销渠道营运资金管理策略
由于近几年我国经济持续保持快速增长,房地产市场经营状况良好,资金回收的速度比较快。,周转时间较短。目前国家对房地产市场进行宏观调控,调控效果也开始显现,一线城市的房屋成交数量已经在下降,未来将迫使开发商降价以提高房屋销售面积,实现其经营业绩。
要改变当前的房地产营销状况,首先必须改进房地产的营销模式。从房地产发展的历程和趋势来看,房地产销售模式可以分为两大类:传统经济下的销售模式和网络时代的新经济销售模式。两者主要是针对计算机及其通讯网络的普及应用而言的。依据渠道设计中渠道长度不同进行区分,可将传统销售模式分为直销模式和委托代理销售模式。直销渠道一般较窄,并不利于房地产产品尤其是新产品迅速广泛的推向市场。而委托代销会导致房地产开发企业对市场的敏感度降低,同时中间代理环节的增加也会降低开发企业的利润。网络营销是利用计算机网络技术,现代通讯技术以及数字交互式媒介平台进行房地产网络营销活动。网络营销模式与传统营销模式相结合,可实现产品信息的高速传播,有助于企业产品的销售。
其次,客户关系管理也是促进营销渠道资金周转的关键。随着房地产市场竞争的加剧,客户关系管理成为房地产企业提高或者建立新的核心竞争力的有利选择。根据房地产行业和企业的实际情况,配合企业的发展战略,有步骤、有节奏地建立和实施个性化的客户关系管理体系可以解决产品的销售问题、提升客户满意度、提升企业的服务品质及品牌形象。





(四)理财活动营运资金管理策略
房地产行业存在较高的资产负债率。我国房地产开发企业约有60%~70%的开发资金来自银行系统,有的企业甚至达到80%上,对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产开发