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第六章住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理.ppt


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第六章住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理
第二节 住宅项目竣工交付使用许可制度
一、住宅项目竣工交付使用许可制度的基本涵义和作用
(一)住宅项目竣工交付使用许可制度的有关概念
1、住宅项目竣工
住宅项目按照批准的规 业委会成立
早期介入 前期物业管理 物业管理
(二)早期介入内容
1、设计阶段
2、基础验收之前
3、建筑结构封顶前
4、设备安装
5、竣工验收时
二、竣工验收后物业交接
(一)   竣工验收后物业交接的概念
1、住宅项目物业交接的概念
住宅项目的物业交接是指开发单位在住宅经竣工验收并交付使用许可后进行选聘物业管理公司,并签订委托管理服务合同,将物业交给物业管理企业进行管理服务的活动。
三、前期物业管理服务
(一)前期物业管理的含义
前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理,它是物业全过程管理的重要一环。
一般情况下,符合下列条件之一,住宅开发单位就应会同所在区县房地产管理部门召开业主大会或业主代表大会,成立业主委员会:
(1)公有住宅出售建筑面积达到30%以上;
(2)新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上;
(3)住宅出售已满两年。
在业主委员会成立前,房地产开发企业与物业管理公司签定的委托合同,称为前期物业管理服务合同;而在业主委员会成立后所签定的合同称为物业管理服务合同,前者签订合同的主体是开发商与物业管理公司,后者是业主委员会与物业管理公司。
(二)前期物业管理与物业管理早期介入的区别
“前期物业管理”与“物业管理早期介入”的区别主要有以下两点:
1、早期介入的物业管理公司不一定与房地产开发企业确定物业管理的委托关系,可以咨询、顾问等服务形式提出建议和意见;而前期物业管理活动必须在与房地产开发企业确定了委托关系后方可进行,此时,物业管理公司已依约拥有该物业的管理服务权。
2、早期介入的物业管理公司是从物业管理者的思维角度,从是否有利于日后物业管理服务等具体细节上提出改进意见或建议,是否接受提出的意见或建议进行改进,还有待开发商决定。早期介入能否进行,介入的时机、介入的程度均取决于开发商,因而物业管理的早期介入仅有辅助功能;而在前期物业管理中,物业管理公司被开发商全权委托,进行物业管理服务,承担相应民事法律责任。
(三)前期物业管理的主要内容
经理室
财务室
办公室
项目1
项目2
项目3
……
项目1
项目2
项目3
……
办公室
工程部
维修部
经营部
财务部
保安部
保洁部
经理
大产证
销售合同
入伙通知
业主使用人验看物业
业主与装修队签订合同
合同经物业公司备案
交付钥匙,
业主交管理费
物业公司、业主监督检查装修,装修竣工
业主入住
四、房地产产权产籍管理
(一)房地产产权产籍管理的内涵
1、房地产产权、产籍的概念
以房地产为标的产权,统称为房地产产权。
产籍是记载财产权属关系的各种簿册资料的总称。
房地产产籍是记载房地产权属关系和历史情况的各种簿册资料。
房地产产籍资料包括在房地产权属申请登记、调查、测绘、确权及发证上等过程中获得的各种图、档、卡、册及相关资料。这些档案资料集中反映了房地产的权属、座落、位置、用地面积、房地权界、房屋建筑面积、结构、层数、建筑时间、权源、用途、有无设定他项权利、是否受到限定等基本状况。
3、房地产产权产籍管理的原则
(1)房屋、土地权利主体一致原则
(2)房地产产权产籍属地管理原则
(二)房地产权属登记发证制度
《城市房地产管理法》规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。
房地产权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记六种。
1、总登记
总登记也称静态登记,是指县级以上地方人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房地产进行统一的权属登记。
2、初始登记
初始登记分为土地使用权的初始登记和房屋所有权的初始登记。
3、转移登记
转移登记是指房地产权利主体因买卖、赠与等原因发生房地产权利转移而进行的登记。
4、变更登记
房地产变更登记是指房地产权权利人名称变更或房屋现状发生变化等进行
的登记。
5、房

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  • 时间2022-05-17