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成本视角下的投前(拿地)踏勘与测算ppt课件.pptx


文档分类:金融/股票/期货 | 页数:约25页 举报非法文档有奖
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文档列表 文档介绍
成本视角下的
投前(拿地)踏勘与测算
LOGO
实景示例 LANDSCAPE
你看到了什么?
你想到了什么?
你准备做什么?
THINK ABOUT
01
WHAT LOOKIN(额外重大投入)
二、保证基本利润达成
三、控指标
控制内容 CONTROL
是指期间所有现金流出与现金流入的现值之和(流出为负,流入为正)。通常用于评估某项投资是否合算。若>0,表示该项投资是划算的。若<0,则不划算。
(+)现金流入+(-)现金流出>0,✓
(+)现金流入+(-)现金流出<0,✗
净现值(NPV)
Net Present Value
说的是累计净现值为0的时候的贴现率。也就是项目能承受的最大货币贬值的比率。(赢利空间,抗风险能力。)
内部收益率(IRR)
Internal Rate of Return
内部收益率 IRR
总结:净现值(NPV)说的是在考虑货币时间价值下我们在项目周期内能赚多少钱,内部收益率(IRR)说的是在考虑货币时间价值下我们在项目周期内我们能承受的最大货币贬值率有多少,更通俗地说就是假设我们去贷款来投资这个项目,所能承受的年最大利率是多少。
比如某项目的内部收益率IRR是20%,则表示该项目操作过程中每年能承受货币最大贬值20%,或通货膨胀20%;同时也表示该项目在操作过程中每年能承受最大风险为20%;另外,如果项目操作过程中需要贷款,则IRR可表示最大能承受的利率,也就是如果我们去贷款投资该项目,所能承受的最大贷款年利率为20%,在贷款年利率是20%的时候投资该项目刚好保本。若在项目经济测算中已包含贷款利息,则表示未来项目操作过程中贷款利息的最大上浮值。IRR看上去说的是失误空间、抗风险能力,实际上也可以认为说的是利润空间,盈利能力。
在实际项目投资中,NPV说的是具体数值,而IRR是一个比率,以评价项目获利能力而言,IRR更有说服力,因为IRR是个相对值,单纯的NPV只是个绝对值,没有考虑投资额的大小,只有在同时考虑投资额才能更充分体现项目的盈利能力,毕竟投资10万NPV为5万和投资100万NPV也为5万两个项目的盈利能力是不一样的。
指标
序号
名称
单位
计算公式
1
实得面积系数
(只计算住宅部分)
/
地上建筑单体住宅部分的标准层实得面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的标准层建筑面积㎡
(分子分母不包含住宅下裙楼的外墙面积及其规划建筑面积)
2
公摊率
(只计算住宅部分)
%
地上建筑单体住宅部分的公摊面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡
(分子分母不包含住宅下裙楼的外墙面积及其规划建筑面积)
3
外立面率
(只计算住宅部分)
%
地上建筑单体住宅部分的外墙(扣除门窗洞口)展开面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡
(分子分母不包含住宅下裙楼的外墙面积及其规划建筑面积)
4
窗地比
(只计算住宅部分)
/
地上建筑单体住宅部分的外墙洞口门窗面积(非玻璃门窗除外,转角飘窗按展开门窗面积计入)㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡
(分子分母不包含住宅下裙楼的门窗及其规划建筑面积)
5
层高
m
指地下室地面结构完成面到顶板结构板面的垂直距离
7
停车效率
㎡/辆
地下单车位面积=【所有地下室面积-(住宅地下赠送功能区域+规划要求非机动车区域面积+特殊设备房面积)】÷配建地下车位个数。
8
其他
/
结构钢筋含量(地上地下)、结构砼含量(地上地下)、样板房装饰(面积与硬装软装)、售房部装饰(面积与硬装软装)、公区装饰、批量精装修、园林景观。
机制建立
03
MECHANISM TO SET UP
项目立项
地块实地踏勘
经济测算
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
成立前期拓展工作组
拿地前置资料收集
项目前期测算交圈会
拿地成本测算
审核
投委会
决策执行
工作流程 PROCESS
部门职责 DUTY
客研定位部
商业定位部
开 发 部
工 程 部
成本管理部
设 计 部
园 林 部
装 饰 部
精装管理部
营 销 部
投资发展部
总结-投前测算控制 CONTROL
培养成本敏锐度
“修身”——专业+经验

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  • 上传人feng1964101
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  • 时间2022-05-17