第八章 房地产投资.doc

第八章房地产投资投资是房地产经济运动过程的起始点,也是获取期望收益的一种经济活动。本章首先分析房地产投资特征,阐述其投资过程;其次,分析房地产投资风险、风险类型及投资风险管理等问题;最后,阐述房地产投资效益、房地产投资决策和可行性研究,并提出提高房地产投资效益的主要途径。第一节房地产投资的涵义和特征一、房地产投资的涵义由于房地产业独特的产业特性, 使房地产投资及其过程同一般投资项目有着显著的不同,因而要对房地产投资及其过程进行分析,必须从其投资的特征分析开始。(一)投资的一般涵义投资通常是指投入一笔货币资本(或其它某种资产类型),通过生产经营, 期望将来能够获得的收入,超过原来的价值,即预期收益。在现代金融体系发达的情况下, 投资者的期望收入水平是指高于银行存款利率的收益率,否则,投资者宁愿将其存入银行。严格地讲,投资是指一种经济行为,是通过积极地经营, 创造财富,而此财富所换取的货币收入增加额大于储蓄存款或短期国债(可以近似看作无风险的报酬率)的利率。房地产投资的目的也就是期望将来所获收益超过投资额。通过房地产投资所获的收入,一般可以用租金收益水平来表示,出售房地产所获之价格也可以折算为一定的租金收益水平。此外,自有住房可以将其折算为自己向自己支付租金,即通过自有住房可以获得的潜在收益或如果没有自己的住房要向其他人租住时所付之租金水平。投资的实际进行一般要受三个方面因素的影响,即投资机会、投资收益水平和储蓄水平。整个国民经济中投资水平与储蓄水平有关,而企业的投资则主要取决于投资机会和投资收益水平。其中投资机会又取决于技术进步状况、人口增加、新资源的发现、消费行为的改变及国民收入水平提高等方面的情况。在房地产投资中,技术进步状况或者是指生产过程的进步,或者是指生产工具的改进或 2 新发明出现,从而使整体的开发成本降低。如若在原来技术水平下只能建造 20 层的楼房,而现在的技术水平下可以建造 100 层的楼房,很明显会使得开发成本降低。人口的增加,使得消费需求在其他条件不变的情况下同步增长,从而使价格水平及其可获得的收益水平也会提高,所以增加供给量变得有利可图。此外, 消费者消费行为的改变可以使不同的房地产类型的收益分配比例产生变化。国民收入的增加可以增加一国整体的房地产需求总量,还有新资源的发现,如新矿或可供生产的土地被发现,都能导致投资的增加。当存在投资机会的时候,衡量能否进行实际投资的标准是考察投资收益的高低是否足够引致投资者投入资本,即总收益水平减去总成本后的余额是否足够大。如果投资于一个房地产项目,其总成本为土地购买价、建安费用加上其他如税金、销售费用、中介服务费以及为此而花费的精力和时间的价值。总收益减去总成本的余额除以总成本所得的比率即为投资的边际效率。一般而言,投资的边际效率越高,表示投资所能获得的报酬率越高。这样,投资是否实际进行就要看其报酬水平能否抵消成本,相抵的报酬如果为正数,数值越大投资者对此项目越有兴趣,反之,投资者就不会进行投资。(二)房地产投资的基本含义房地产投资,是指资本所有者将其资本投入到房地产业,以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资形式多种多样,房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型;为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型;将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资;企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等,都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异,但它们都有一个共同的特点,即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。要强调的是,“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益,但预期收益却要到未来才能实现,而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以,房地产投资决策中,估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上,并考虑预测的置信水平时,才有可能作出合理的投资决策。另外,因为在市场经济条件下,投资者往往同时面对多种投资机会,虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定,但是它们的未来收益却是难以确定的; 而且,投资者在决策之前,往往会发现,诱人的机会常常不只一个,但投资者可资利用的资源却总是有限的,所以,这时就需要有一种方法能够对各种投资方案 3 进行评估,帮助投资者在各种限制条件的前提下,如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等,使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。二、房地产投资的特征同一般投资相比,房地产投资具有以下特征: 1、房地产投资对象的固定性和不可移动性。房地产投资对象是不动产,土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的,而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成,也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响,如