万科广州某项目可行性研究报告.pptx

一、项目概况介绍
科学城是广州东部高新区的核心园区,；
作为广州发展高新技术产业的重要基地,政府斥资将其打造为广州最适宜创业发展和生活居住的现代化生态园林城市的样板区
城内现已进驻有微软、IBM、用，国际网球中心、羽毛球馆等亚运配套设施已建成。
地块不利因素：距离地块南侧五00米为永久墓园,由于地块南侧山体较高,可形成视线遮挡,仅地块西边临大观路局部可望见墓园,在整体规划布局将考虑弱化该不利因素
中华园
本地块
500米
代建二0米规划路
广汕公路
开创大道
大观路
芳草甸路
科学大道
受让方需代政府修建地块北侧靠乌涌沿线的二0米规划路,接驳至科学城,,费用由受让方承担.
该道路有利于地块的出行,可绕开墓园行驶.
科学城
117中学
高点1-
高点2-
高点3-
高点5-
高点4-
高点6-
加油站
收费站
煤气站
科学城板块住宅土地储备较少,0七年推出限价房地块后,0八年土地市场低谷时期推出水西环、采石场地块,还剩余力康和水西环对面的燕山地块[因拆迁问题,预计明年内也无法推出].力康项目为该板块内稀缺具规模的住宅地块.
板块
地块编号
交易日
成交总价[万元]
楼面地价[元/㎡]
竞得人
总建面 [万㎡]
容积率
其它
萝岗
力康地块
二00七-九-一七
四四七五00
六三二一
广东中莱投资有限公司


-
萝岗水西环地块
KXC-P六-一
二00八-一一-七
五四三五五
一七00
广州峻森投资


成交后一个月内付清价款；受九0/三五限制,限高七0米
KXC-P六-三
二00八-一一-七
二五三00
二二七一
广州峻和投资


成交后一个月内付清价款；受九0/三五限制,限高五四米
KXC-P六-二
二00八-一一-二六
五三000
二二三五
广州锦泽房地产


成交后一0日内付清土地交易价款；限高七0米
萝岗
嘉华采石场
二00八-一一-一二
四二三00
七四一
[含拆迁成本约九00]
华标集团


需负责完成六万平米拆迁面积
合计
-
-
一三二六五五
-
-

-
-
水西环
三地块
力康项目曾于0七年九月高价被中莱投资竞得,由于竟得人逾期缴纳土地出让金被政府收回,此次重新出让
嘉华采石场
燕山地块
一
板块市场环境分析
二
项目定位思路及销售建议
三
项目产品建议
二、市场可行性
二00一-二00八年,年均成交面积逾八二0万平方米；
其中二00一-二00七年期间新批准预售面积均小于成交登记面积,持续消化市场库存；
二00八年,由于牛市时期投入建设的项目陆续面市,及市场整体成交气氛淡静等因素的影响,首次出现新批准预售面积大于成交登记面积的现象;
二00九年上半年成交火爆,四-六月单月成交均超过近两年月最高销售面积,但从七月起成交情况回稳.
年均成交面积
828万平方米
年均批准面积
713万平方米
2007-2009年广州市每月新建商品住宅成交面积走势图
(单位:万平方米)
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2007年
2008年
2009
以上数据来源：广州房管国土局
广州住宅市场分析
0八年受房地产市场调整原因,成交面积较大幅度下降；从0八年下半年起显示出回升迹象,成交价、成交量开始回稳,但在经过0九年上半年销售的井喷,0九年七、八月回稳,0九年一-八月,全市十区成交面积达六三0万平方米,含从化、增城两市达七八九万平方米.
0九年的市场供应总体处于低位,使得0九年五－－,市场关系呈现供小于求态势.
五七
0九0一
九七

0九0二
一二六

0九0三
一一0
0九0四
一四五