浅谈“城中村”改造建设规划.doc

浅谈“城中村”改造建设规划
摘要:目前,“城中有村,村中有城;村外现代化,城内脏乱差”的“城中村”现象,已经成为中国城市化的重要障碍,成为社会热点的“城中村”问题也有赖于通过产权改革、市场机制与规划管制的结合加以解决。本文立足于益,每任“集体”也热衷于把土地投入到短期见效的项目上去。这些必然会导致“城中村”中建设的无序化。
“城中村”无序化增长现象正在对周围环境造成越来越大的“负面影响”。土地产权的不明晰与规划图则的法律地位不明确导致乱搭乱建的现象产生:①大量的违章违规建筑存在,而没有任何规划与建设部门的批准;②存在大量乱占、乱圈地现象;③非法租赁土地;④以土地入股开办各种实业;⑤用集体土地抵押贷款;⑥用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。由于“城中村” 集体土地的边缘性、稀缺性、区位性、固定性,多样性,复杂性以及相比较于国有土地使用权的低廉性,是它拥有旺盛的需求市场,土地使用权的差别使“城中村”得以客观存在。
三、实施“城中村”改造的措施
城中村的改造必须根据每个城市本身的社会经济发展水平、历史、地理、文化与风俗****惯的差异,具体实施方法也有所不同。加强法制,实现公众参与。同时在“城中村”的社区管理上要转向政府倡导,社区介入和公众参与的共同管理,增进市民在城市规划、建设、管理上的知情权和市民参与城市管理的积极性、主动性和自觉性,形成行政直线制,社会职能制与群众参与管理制相结合的新型社区管理体制。
以南阳市为例在城中村的改造上应尽可能使用以下做法:全面固化村民住宅建设用地,纳入城市规划统一管理。要求农村集体所有土地权属依法有序转让成为国有土地,因历史原因,全部“一刀切”是不可行的。因农民在过去没有公房、房改、公费医疗等城市居民福利,只有宅基地与承包耕种的土地。故“城中村”的改造产权改革必需面对现实,承认与限制村民住宅建设用地,但决不能马上全部取消。为了防止因“城中村”的改造带来房屋过量供给和房地产市场的波动,改造显然不宜大规模的进行,而要有步骤的、分阶段的进行,不能侈望在短期内完成。在“城中村”的改造建设上也可以实行通过市场机制,拆除、搬迁“城中村”的彻底改造模式,体现经营城市的理念。那么我们不得不考虑的是在“城中村”改造的博弈中,存在着三方对弈者:政府、房地产商和“村民”。“城中村”的最终改造方案,将是这三方利益平衡的合理安排。“村民”们的要求是在改造中保护他们的租金收益或对损失的租金收益给予补偿,房地产商的要求是在投资改造中至少获得平均收益,而政府的希望是避免财政的压力和保证市场、社会的稳定。在这种情况下,“城中村”改造的真正难点,就是改造的资金从哪里来?政府的担忧是,拆迁过程中的利益冲突会成为社会不稳定的因素,政府自己开发因成本过于高昂难以启动,而给予优惠政策吸引房地产商介入开发,又可能造成房屋过量供给,冲击业已趋近饱和的房地产市场,使目前房地产开发中大量的国有银行贷款无法收回;房地产商的担忧是,此种拆迁开发中的利益矛盾重重,不确定的变数很多,高昂的交易成本会吞没和消散房地产开发的正常收益,政府对楼层高度的管制会使开发最终变得无利可图;“村民”们的担忧是,他们既得的房地产租金收益在开发中得不到保护,而且会损失市中心区域房地产升值前景的好处,他们会以几百年来祖祖辈辈居住在这里为由,对他们的既得利益寸