房地产项目成本、费用分摊作业规范.doc

房地产项目成本、费用分摊作业规范
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为了满足预算、成本、财务三个职能部门对项目成本、费用进行管理的需要，
由预算管理单位牵头，组织监察审计单位、财务管理单位相关人员，就项目成本、
费用的分摊（测算）原则进行了充分讨论，结合公司管房地产项目成本、费用分摊作业规范
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为了满足预算、成本、财务三个职能部门对项目成本、费用进行管理的需要，
由预算管理单位牵头，组织监察审计单位、财务管理单位相关人员，就项目成本、
费用的分摊（测算）原则进行了充分讨论，结合公司管理现状，特制定本作业规范。
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本文件适用于和骏地产各管理单位及下属子、分公司。 3
指项目交房后财务上做的预结算。 指《产权面积测量报告》中公司具有产权能够对外出售的面积，
包含公司作为自有资源的面积，计算公式如下：
可售面积=总产权面积-属于业主或政府的公共配套产权面积 指公司为获取某宗土地而支付的地价总额。包括但不限于土地价
款、拍卖服务费、土地契税。
：包括前期成本、建安成本、基础设施、配套设施（含红线外大市政
配套）、不可预见费。
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批次划分：已预结部分按照预结批次进行划分；未预结部分根据财务结
转需要进行划分。这种批次划分应尽量和工程分期相一致。
业态划分：
销售（住宅、商业、停车场）
自有（会所、幼儿园、小学„„）

项目盈利预测、项目预结采用的单位成本均按可售面积计算。
土地成本
数据来源
土地款项完全支付项目根据财务账面数统计；
土地款项未支付完则根据土地出让合同，按照土地成本归集口径

测算土地成本（土地价款+拍卖服务费+土地契税等）；
股权转让费单列。
分摊原则
根据项目总体规划，按区域、将总土地成本按占地面积进行第一
次划分；
同一区域不同业态的土地成本分摊原则：将该区域土地成本按各
业态占地面积进行第二次划分；
同一业态中不同批次的土地成本分摊原则：将该业态土地成本按
《产权面积测量报告》中可售面积进行拆分，地下停车场不分摊土地成本。计算公式
如下：
单位土地成本=该业态土地成本总额/（可售面积-地下停车场面积）
会所若作为公共配套，不分摊成本；若作为自有资源，则按照上
述原则分摊成本。
已预结部分土地成本按照预结成本进行统计。
直接成本
按业态分类
可销售部分直接成本：住宅、商业、车位；
自有资源直接成本：如红线内独立会所、体育馆、幼儿园等。
数据来源
已预结项目按照预结成本数据。
已编制动态成本的项目按照动态成本数据。
已报批通过全周期预算、但未编制动态成本的项目按照全周期预
算成本数据。
分摊原则
车位成本：{【报建费+本期设计费+土建结构工程