惠州惠阳中雄房地产项目开发沟通建议书.pptx

经典房地产管理资料
资料由百事可乐整理
谨呈:惠阳中雄房地产开发有限公司
中雄项目开发沟通建议书
深圳同致行地产顾问有限公司
我们的思考:
项目开发方向
风险控制与规避
卖给谁
三
商业定位
一
交通条件
辐射范围
业态形式
城市级商业中心
20万m2以上
多个独体商业楼组成的商业街
依托城市中心主干道的交通枢纽，充裕停车场地
外向吸引力极强
大型综合类商业，以百货、专营店、超市、专业市场为主，辅以餐饮、娱乐、休闲、旅游
区域级商业中心
10万m2左右
2—3个独体商业楼组合
依托城市主要干道的交通枢纽，充裕停车场地
外向吸引为主，周边服务为辅
同上
次区域级商业中心
5万m2
左右
1—2个独体商业楼辅以底商；或低密度商业街
依托城市辅路或靠近主干道，周边人口密集，拥有相应停车位
外向吸引与周边服务并举
综合商业，以百货、大型超市、特色餐饮为主，辅以娱乐、社区便利商业
社区级商业中心
2万m2
左右
独体商业楼或社区底商
依托城市辅路，周边社区较多，有停车位
周边服务为主，外向吸引为辅
社区便利商业，以超市、餐饮、特色专营店为主
社区商业
5000 m2左右
同上
依托社区道路
周边服务
社区便利商业，以超市、便利店、特色专营店为主
商业面积确定因素分析
项目地块紧邻交通主干道,交通便捷,可通达性强;
周边区域是未来的居住区之一,虽然现在人气不够,生活氛围不浓,相信在几年后片区必将成为人口密集地;
通过以上两点对项目区位和市场环境的分析,结合未来项目居民的生活配套需要和开发商的短平快的开发目的，在项目开发时须保持一定的街铺商业，以满足项目的功能完善需要和降低商业销售风险.
商业层级
举例楼盘
总建筑面积
商业面积
商业比例
社区型商业
西湖林语
约80000
4000
5%
丹枫雅苑
43000
3200
7%
片区性商业
中航格澜郡
250000
34000
14%
万科城
150000
30000
20%
区域级商业
中航龙华项目
210000
70000
30%
深国投项目
540000
110000
22%
项目商业比例借鉴
商业辐射范围
社区性商业
片区性商业
区域性商业
商业规模比例
4%左右
13%左右
28%左右
项目商业面积测算
如果我们定位社区性商业,则未来地块总商业面积：一二0000㎡×四%︽4八00㎡
通过以上经验值的推算可以看出,本项目商业面积在实行项目开发价值最大化的性况下,有效地减少经营风险,实现短平快的开发目的,4800㎡左右的商业体量规划较为合理.
开 城 路
人 民 路
地块周边未来人流量分析
本案地块
人流量最大面
人流量次之面
人流量最小面
北
南
开 城 路
人 民 路
一级商业价值面
二级商业价值面
地块价值面分析
住宅价值面
三级商业价值面
车库入口
车库出口
北
南
约一七0米
约一三0米
一五米
一五米
一五米
各商业面数值示意
北
南
二级商业面
三级商业面
一级商业面
开 城 路
人 民 路
一级商业价值面:街铺（面积：约二五00㎡
一级价值面定位释义:地块东侧紧邻惠阳主干道开城路,开城商圈是惠阳三大商圈之一,做为开城商圈向南延展带上的本地块,东面商业价值面定位纯街铺商业建筑形态,即符合人流多的一面做为主商业面,也符合开发商短平快的开发目的.
价值面分析
北
南
开 城 路
人 民 路
二级商业价值面:街铺,面积：约一七三0㎡
二级商业价值面定位释义：该面临市政路,做街铺一是做为本社区的居民日常生活配套商业，二是在本地块北面，从现状和未来的规划趋势分析，做居住型社区的可能性很大，所以地块北面建议为底层街铺.
价值面分析
北
南
开 城 路
人 民 路
三级商业价值面：街铺（面积约一七三0㎡
三级商业价值面定位释义：该面不临市政规划路,人流和车流少，但项目南面为居住区物业，该面一楼可考虑做一层临街商铺，为邻里型商业形