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房地产投资与项目管理资料
房地产投资与项目管理
主要内容
一、课程体系
二、教学要求
三、房地产含义
四、房地产的发展历程
五、预****作业
参考书目
[一]张健 著,《房地产投资 实务、政策、期。
为刺激经济增长,日本中央银行当时采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,一九八9年底,日经指数冲破三891五的历史最高点,,许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机,致使房地产价格暴涨。到1991年为止,日本国内六大城市的商业地价短短6年间上升了3倍多,大阪地区甚至上涨了8倍。泡沫经济让日本的地产价格上升了好多倍,当时有人计算过,把日本东京都的整个土地卖掉之后,可以买到美国整个国家的土地。
在一九八9年,日本政府觉察房地产过热,开始通过调整金融、税务、土地管理等政策进行宏观调控,打出了一系列组合拳,,调控信贷市场,累积加息成了压死骆驼的最后一根稻草,日本的股市与楼市价格直线下降,跌入谷底。1991年后,随着国际资本获利后的撤离,很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响,许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境,甚至破产。到199三年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达六000亿美元。
同时,在日本楼市泡沫的高峰期，到美国旅行、游学的日本人傻眼了：美国的地价、房价便宜得让他们吃惊，那时世界气候最好的加州旧金山的房价还不到八00美元/，越来越多的日本人作出选择：卖掉日本的一套公寓，到美国买几栋别墅，连打高尔夫球都宁愿打"飞的"到夏威夷、佛罗里达去，因为加上机票都比日本本土便宜。从此，日本资本像海潮一样流往美国等经济体。
日本资金买走了大半个檀香山,，日本本土地价、房价连跌十几年。这就是在全球化时代，资产的全球性价比将主宰资本流向。那些资产价格过高的泡沫化经济体，将因资本流出而衰退。日本当年房价创了世界记录，泡沫破碎后的下跌当然最惨，日本经济从此一蹶不振。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。人们常称这次房地产泡沫是 “二战后日本的又一次战败”，把二0世纪九0年代视为日本“失去的十年”。
三、房地产的含义
一、房地产
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、,即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。它可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。
房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物，如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋极其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
显著的三个特点：
（一）固定性
（二）耐久性
（三）异质性
二、房地产业
房地产业是指从事土地和房地产开发、经营管理、买卖和租赁经营,以及中介、咨询、评估等服务行业.
房地产业属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节。
房地产业包括内容：
（一）国有土地使用权的出让,房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等等.
（二）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动。
（三）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。
（四） 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。
四、我国房地产市场的发展历程
总体上划分为五个阶段：
一、酝酿起步阶段（1九八0-1991）
二、超常规发展阶段（1992-199三）
3、调整阶段（199四-199七）
4、高速发展阶段（1998-2007）
五、低落阶段（2007下半年-）
一、酝酿起步阶段（1九八0-1991）
背景：二0世纪80年代初,改革开放政策
最初的有效需求：外商和国内的个体户
政策的促进作用：
198六年，土地管理法
198七年，深圳国有土地使用权的有偿出让.
住宅建设情况：
一九八七年四40亿元；
1988年为五79亿元；增加1三9亿元,%
1989年531亿元
1990年只有498亿元
1991年回升到六40亿元
特点：起点低、规模小、水平低、发展速度快
二、超常规发展阶段（一九92-199三）
中国房地产业发展的第一次热潮,可以称为全民房地产阶段.
举例：海南房地产泡沫的出现
背景：
政治方面：***南巡讲话,继续加强市场