房地产开发经营与管理重点知识总结.docx

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Import房地产开发与经营环境分析
房地产开发经营环境的构成要素
①
政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平）
②
经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境）
③
社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念）
④
自然地理环境
⑤
基础设施环境
⑥
法律环境
房地产开发经营环境分析方法
①
道氏评估法
SWOT 分析法
③ 综合评价法
综合评价法步骤
① 确定投资环境要素
② 由层次分析法确定各环境要素的权重系数
③ 由统计分析确定各环境要素的得分
④ 分别对不同方案（选址）计算投资环境的综合评分
⑤ 根据环境条件变化对评价结果的影响进行敏感性分析
⑥ 根据综合评分与敏感性分析结果，作出投资选址决策
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市场调研内容市场环境调研消费者调研竞争楼盘调研竞争对手调研
问卷设计的原则和注意问题
原则 ——
目的性原则可接受性原则顺序性原则匹配性原则简明性原则注意问题 ——
避免提一般性的问题避免用不确切的词避免引导性的提问
避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题问题要考虑时效性
避免问题与答案不一致
第四章 房地产开发土地的取得
房地产开发的土地取得途径
出让
转让
租赁
划拨 —— 经济适用房、土地入股城市房屋拆迁补偿安置
补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的所有人 ,不是使用人。补偿形式：货币补偿、房屋产权调换、被拆迁人选择
几种情况的补偿：出租房屋；产权不明确房屋；设有抵押权的房屋；临时建筑与违章建筑。 (谭术魁书 p101) 超过批准使用期限的临时建筑不予补偿、违章建筑不予补偿
安置对象：被拆迁房屋的使用人，不是所有人。安置规定：搬迁补助费；临时安置补助费；
第五章 房地产开发可行性研究
可行性研究分析的作用
可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法投资决策的基本依据
筹集建设资金的依据
项目立项、用地审批的条件
开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。编制下一阶段规划设计方案的依据
2、房地产投资经济评价指标体系 ：
静态指标 ——
投资利润率
静态投资回收期
资产负债率、流动比率、速动比率动态指标 ——
① 净现值
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② 净现值率
③ 内部收益率
④ 动态投资回收期
房地产投资静态分析
投资利润率 ——
投资利润率＝年利润总额或平均年利润总额 / 项目总投资额× 100％
总投资额包括贷款利息。
将投资利润率与基准投资利润率进行比较。只有当投资利润率大于基准投资利润率，项目才可行。同时，还可与行业的平均利润
率相比较。
比较粗略，适用于投资额小、比较简单的项目评价。
投资利税率 ——
投资利税率＝正常年利税总额或平均
年利税额 / 项目总投资额× 100％
除了反映项目的盈利能力以外，还可反映项目为国家财政所作贡献的大小。
静态投资回收期
按平均收益额 ——
投资回收期＝项目总投资 / 项目年平均收益额
总投资同样包括利息。年平均收益额等于年均营业收入 (租金收入 )扣除年平均经营成本及各种税金后的余额。
按累计收益额 ——
项目投资总额＝
n
Ft
t=0
其中， Ft:第 t 年的净现金流量， n