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2012年郑州市房价模型.docx


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抑制房地产投机问题
摘要
随着我国房地产市场的不断发展与壮大,房地产交易案例的急剧增加,房地产估价 在人们的生活、工作中已成为不可缺少的一项专业性、技术性工作,并且国家实行了房 地产估价制度。如何运用科学合理的模型对房地产价格的形成,演化机理,价格评估及 如何有效地抑制价格上扬等问题变得日益重要。
本文从产生房地产泡沫的原因谈起,找出影响房产价格的相关因素。影响房产价格 的因素是多方面的,其中有些因素无法度量。因此,房产价格的制定是模糊的、不确定 的,难以进行准确的定义和量化。鉴于此,将定性与定量分析相结合的多准则决策方法 层次分析法(Analy tic Hierarchy Process,简记AHP)应用到房产价格的制定中,通 过构造房产价格制定层次结构图,依据层次分析法的基本步骤,建立房产价格综合评价 模型,最终得出郑州市房产混合价格为 6478元/平方米,与全国其他省会城市相比,处 于中下游水平。进而运用模型及其结论指导相关政府部门做出正确的管理决策,提高相 关政府部门制定政策的科学性。再次对郑州市城市房产价格构建蛛网模型,借助了“蛛 网模型”的思想,在同时考虑成本、市场供求的情况下,建立了需求函数、供应函数、 供需平衡方程来分析房地产市场供求对价格的影响,并考虑现实生活中,本周期的供应 量与地产商对本期的预测房价有关;最后得出房价的表达式,得出郑州市房产稳定价格 最终为5096元/平方米,依然处于全国中下游水平。但是,未来拆迁成本上涨,住房品 质提升,原材料价格和劳动力成本不断上升等因素带动房价上涨的压力在不断加大。同 时,通货膨胀预期、利率变动、投融资渠道狭窄等宏观经济的不确定因素,也将为郑州 房价带来一定的持续上涨压力,必将对房地产市场产生一定的影响。
通过对城市房价模型的分析和求解,更深入了解了房价的形成因素及复杂的演化机 理,找出影响房价的主要原因是地价上涨,从而针对性地提出解决房地产泡沫的有效政 策和建议,并对所提政策和建议作出科学的预测和评价,为城市居民的住房问题提供合 理的建议。 关键字:房价构成;供求平衡;差分方程;层次分析法;蛛网模型;
一 、问题的重述
所谓房地产泡沫指的是商品房售价远远超过起实际的价值。近几年来,我国各大城 市房价出现了普遍的持续上涨、高居不下的情况。房价的上涨使生活成本大幅度增加, 导致许多低收入人群买房难,目前我国城镇居民的人均居住面积只有发达国家的一半左 右,甚至低于不少发展中国家,居民不是没有住房需求,而是现有的货币支付能力无法 使其去实现购房的愿望。尽管现在买房可以贷款,可以分期付款,但这也需要居民有相 当好的收入水平,还要用好多年来供房直到中年甚至更晚才可以还清,一生中最好的时 光就都交给了房子。因此如何有效地抑制价格上扬,甚至能够降低房价,是一个备受关 注的社会问题。下面就以下关于房价的几个方面的问题进行讨论,展开分析与建立数学 模型,来研究如何有效的抑制房价上扬。
1、以郑州市为例,建立一个城市房价的数学模型,通过这个模型对郑州市房价形 成、房价演化机理、房价房地产投机进行深入细致的分析;
2、通过分析找出影响房价的主要原因;
3、给出抑制房地产投机的政策建议;
4、对你的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。
二 、问题的分析
住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段,随着经济社会的发展和人 民生活水平的提高,城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛,是房地产业持续发展的动 力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。
本题要求我们建立一个城市房价的数学模型,通过分析模型,找出影响房价的主要 因素,并给出抑制房价的政策建议,最后对建议可能产生的效果进行科学预测和评价。
影响当前房价的主要因素包括:地理位置、人口因素、物价水平、居民收入水平、 经济发展阶段、经济周期、货币政策、税收政策、财政政策、土地政策和城市规划、城 市化程度、生产成本、生产成本和市场供求变化、购房融资方式、外部资金、资本市场、 二手房市场的发育程度等。其中有些因素是定性的,无法准确的测量,在分析影响房价 的诸多因素之后,本文选择利用层次分析法建立房价模型。层次分析法是一种定性与定 量分析相结合的多准则决策方法,此法比较简便易懂,可操作性和实用性强。将层次分 析法应用到房价制定中,通过对上一层次某因素与本层次相关因素之间相对重要性的比 较和层次结构图,来构造判断矩阵并进行一致性检验,得到满意的结果。再进行层次总 排序得出上面八个子准则层对总目标的权值。最后将此模型的结论应用到具体的郑州市 房价中,进行实例分析,得出对相关部门有价值的结果。
房地产产品开发周期长,形成有效供给相对于投资期具有滞后性,当年的房地产业 市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积

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