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离婚诉讼中按揭房屋的权属(下)评《新婚姻法解释(三)》草稿第十三条.docx


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离婚诉讼中按揭房屋的权属(下)评《新婚姻法解释(三)》草稿第十三条
四、离婚诉讼中按揭房屋权属之争的法理解析
《婚姻法解释(三)》草稿中第十三条总体观点支持按揭房屋为个人全部的观点,但是其附加的“总房款一半”的要求,致使按屋登记方法》(以下简称《房屋登记方法》)第十三条规定:“共有房屋,应当由共有人共同申请登记。共有房屋全部权变更登记,可以由相关的共有人申请,但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的,应当由共有人共同申请。”若按揭房屋为夫妻共有,买受人的配偶应当主见变更登记。房屋价值巨大,在买受人没有要求变更登记的状况下,应认定其为婚前个人财产,力求法律全部权和事实全部权的统一,既保证交易平安,也明确了夫妻之间的财产关系。
3.以共同财产还贷行为为债务担当
《婚姻法》调整的财产关系建立在身份关系之上。对财产没有商定时,夫妻财产为共同全部。然而《婚姻法》仅规定了财产的归属,但并未规定债务如何担当。从合同相对性理论动身,债权债务无需公示,仅在直接当事人之间发生法律效力。婚姻关系的存在并不当然导致个人债务自动转化成为夫妻共同债务,债务仅在买受人和银行之间存在,按期还贷的义务都没有由于婚姻关系的变化而当然的从个人债务转化成为夫妻共同债务。婚后以夫妻共同财产还贷,相当于买受人的配偶以默示的方式自愿偿还他人债务,是典型的债务担当行为,且债务担当无需征得债权人的同意。无论还贷比例多大,都无法转变房屋的归属,但共同还贷的配偶可以行使债权返还恳求权,要求返还其在还贷共同财产中的应有份额。
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5.维护家庭中***的公平地位
基于结婚的事实以及没有对财产的商定而当然的认定婚姻存续期间的财产归夫妻共有,疏于对夫妻双方财产的公平爱护。在当事人没有商定或者疏于商定的状况下,直接规定婚后所得财产属于夫妻共有,对于爱护没有财产和收入来源,主要精力是从事家务和哺育子女的女性而言,是特别必要的。然而女性越来越多地选择进入职场,单身女性购置房产已经为常态,而男性也渐渐意识到自己对于一般家务和抚育儿女的家庭责任,认定按揭现房为夫妻共有,易于产生此倾向:买受人的配偶通过婚姻关系受益,贪图金钱上的满意,而直接使自己为被抚养、被爱护的弱者。[20]因此就会滋生获得房产而实施骗婚行为。
(二)按揭期房的权属
1.期房按揭的性质
期房按揭是指商品房建筑期间,开发商与买受人签订商品房预售合同[21],并将该合同交给银行占有,以合同项下的权益为担保向银行贷款。到期依约清偿银行贷款本息后,银行返还商品房预售合同项下的相关权益;到期依约不能清偿银行贷款本息的,银行取得合同项下的权益以清偿贷款本息,或者由保证人担当保证责任。期房按揭中,买受人向银行供应的担保并不是期房的全部权而是对开发商享有的合同权益,在满意肯定条件时,买受人可以回购其在《商品房预售合同》中的权益,同时银行会掌握贷款的用途。
按揭一词源于英美法系,尽管我国也使用按揭一词,但与香港按揭的性质存在差异。香港不动产担保中的按揭与抵押因产业的类型而相应的分为法定式和公义式,其中楼花按揭(期房按揭)是香港的公义式按揭,现房按揭为法定式按揭,香港《地产转让及物业条例》第四十六条的规定,当公义式地产转化为法定式地产时,相应的按揭自动转换。依据我国《城市房地产抵押管理方法》(以下简称《管理方法》)第三十四条其次款规定:“以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。”明显大陆地区的按揭不能自动转换。因此,我国期房按揭的性质分成两个部分:在房屋尚未登记之前为让与担保[22],担保物为《商品房预售合同》;房屋登记后为不动产抵押。在办理房屋产权证之前,担保物为房屋,而银行作为债权人对担保方式的变更并无异议。
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因此,离婚诉讼中按揭期房的归属并不简单确定。
2.依据递交房屋产权登记申请的时间确定按揭期房的权属
在期房按揭中消失了两个合同:商品房预售合同与商品房买卖合同。在申请房屋产权登记时需要提交的是商品房买卖合同,而不是预售合同。根据惯例,可以办理产权登记时,开发商会给小区的业主更换买卖合同,然后统一办理产权证登记。此时期房已成为现房,依据签订买卖合同的时间来推断房屋的权属:若在婚前存续期间签订买卖合同,则为夫妻共有财产,否则为婚前个人财产。
然而,实践中换取房屋买卖合同和办理产权证都会受到外部因素的影响,尤其是开发商。有些开发商无证预售,或者违规施工导致验收不合格导致无法办理产权证;根据惯例,一般由开发商为业主统一代办房产证,而开发商擅自压存业主***的手续和费用,这些都导致无法按时办理产权证

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  • 上传人麒麟才子
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  • 时间2022-05-20