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论建筑物区分所有中专有权的限制
随着城市化进程的推动、建筑技术的进展等，建筑物区分全部权成为民法上的重要物权类型。根据我国《物权法》第70条的规定，建筑物区分全部权是由专有权、共有权和管理权组成的综合性权利。专有权的客体是专有部台湾地区“公寓大厦管理条例”第5条也规定，区分全部权人对专有部分的利用不得“违反区分全部权人共同利益”。借鉴这些规定，我国《物权法》第71条规定，业主行使专有权“不得损害其他业主的合法权益。”不过，区分全部权人的行为究竟是权利的正值行使行为，所以，认定其是否“损害其他业主的合法权益”时，必需运用利益衡量的方法，从个案动身依社会一般观念来确定。详言之，应就行为本身的必要性、行为人所受的利益以及赐予其他区分全部权人所受之不利益的程度等各种情事，作通盘考量。
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三是“住宅改商用”应得到相关区分全部权人的同意。专有权的限制还体现在住宅改商用上。假如专有权是不受限制的权利，区分全部权人应当可以自由地将住宅改商用。但是，各个区分全部权人的亲密联系性打算了，住宅改商用必定影响相关业主的利益。而且，各个区分全部权人在购买建筑物时，对其毕竟为住宅还是商用存在预期，该合理的预期也有爱护的必要。所以，我国《物权法》第77条明确规定，“业主将住宅转变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”根据《最高人民法院关于审理建筑物区分全部权纠纷案件详细应用法律若干问题的解释》第11条的规定，这里所说的“有利害关系的业主”原则上是指本栋建筑物内的其他业主。例外状况下，本栋建筑物之外的业主，自行举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的，也可以认定为“有利害关系的业主”。
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需要重点探讨的是，业主大会是否可以通过共同打算的方式，来限制专有权?就本案来说，就涉及到，业主大会是否可以通过决议的方式确定商铺实行自主经营还是托付经营的方式?假如业主大会可以共同打算实行托付经营的方式，这就是通过业主大会打算的方式限制了专有权。这一问题的解决前提是，业主共同打算事项的范围。从《物权法》第76条第1款的规定来看，“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”由业主共同打算。如何理解这一规定?我认为，这一规定不应包括对专有权的限制，理由在于:第一，这符合强化物权爱护的立法目的。《物权法》第1条明确了其立法目的之一是“爱护权利人的物权”。假如其包括了对专有权的限制就违反了这一立法目的。其次，这符合该条规定的字面意思。该条中明确表明是“有关共有和共同管理权利”的事项，专有权的限制并非共有的事项，也并非共同管理权利的事项。第三，这符合民众对区分全部的合理期盼。从社会观念来考虑，民众会认为，建筑物归自己全部，就不容他人干涉。假如弱化对专有权的爱护，就忽视了民众对区分全部的预期。因此，就本案来说，通过业主大会的行使来共同打算是否托付经营，这已经超出了业主大会可以打算的事项范围，该打算是不合法的。
四、建筑物区分全部中专有权的强制剥夺
从比较法上来看，存在区分全部权剥夺制度，即强制区分全部权人转让其全部权的制度。该制度实际上可以理解为对专有权的剥夺制度(禁止专有部分的使用制度)，也可以理解为广义上的专有权限制制度。1948年7月8日，《奥地利住宅全部权法》首先规定了区分全部权剥夺制度。该法第10条称此制度为“从共同关系中予以驱除”。后来的《德国住宅全部权法》以奥地利法的规定为基础，进一步完善了该区分全部权剥夺制度，以资制裁共同关系中违反义务的区分全部权人。我国台湾地区也确立了该制度。
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区分全部权剥夺制度是最严峻的制裁措施。从实体上来说，其必需满意严格的条件。例如，根据《德国住宅全部权法》第18条的规定，构成剥夺的缘由主要是“区分全部权人对其自己所应负的义务有重大违反的情形，以致无法期盼其连续维持共同关系。”[11]从程序上来说，其必需遵循法定的程序。例如，在德国，其必需经过全体区分全部权人过半数的决议。[12]在我国台湾地区，根据“公寓大厦管理条例”第31条第1款的规定，其必需有“区分全部权人2/3以上及其区分全部权比例合计2/3以上出席，以出席人数3/4以上及其区分全部权比例占出席人数区分全部权3/4以上之同意行之”。
在我国，虽然有学者认为，这一制度对于维护住宅全部权人的利益，削减物业纠纷是一种极其有效的途径，是值得借鉴的制度。[13]但是，《物权法》并没有对其作出规定。问题在于，这是否可以认定为法律漏洞，进而需要通过比较法的借鉴进行制造性地漏洞填补(即制造性补充)?我认为，不应认定为法律漏洞，理由在于:其一，它并没有违反“立法方案”。所谓法律漏洞，是指违反立法方案的不圆满状态。换言之，法律应当规定而没有规定。“立法方案”的