汉口西园市场项目产品建议书.doc

汉口西园市场项目产品建议书第一部分市场篇! 一、项目现状(添图片) “汉口西园“项目位于**市硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处,该项目首期——“正康花园”始建于 2001 年,早期已修建完成 4栋多层住宅, 1#、2#、4#、7#楼已入住多年。期间由于出现项目资金周转困难而停止建设。目前该项目后期居住组团规划已启动。项目信息特征一览表项目名称汉口西园项目地址** 市硚口区古田二路与南泥湾大道交汇处占地面积 26102 ㎡建筑面积 53989 ㎡(其中已建 29800 ㎡,拟建 2418 9 ㎡) 容积率 项目用地性质居住用地物业形态多层、小高层建设内容规划建设城市和谐居住小区二、项目立地研究 1)区域环境“汉口西园”项目位于古田区域范围内,古田区域过去一直是**的老工业基地,近年来随着区域城市规划建设的不断完善,现在的古田片区已经由原来城市的老工业区转变为城市新规划的居住新城区及城市商业副中心。 2)区域共建配套◆交通配套古田区域范围内道路畅通,交通便利。主要包括城市交通主干道:建设大道和解放大道;目前城市轨道交通 1号线和 3号线正在修建,建成后将在宗关交叉并贯穿城市的东西南北,形成立体的交通枢纽, 同是也是**西部地区通向**市商业中心的交通枢纽。具体路况情况如下: 建设大道——双向 6车道——主要公交线路: 70、506 、550 、560 、597 路等; 解放大道——双向 6车道——主要公交线路: 546 、741 、523 、46、548 路等; 长丰大道——双向 6车道——主要公交线路: 31、549 、605 、710 、715 路等。◆商业配套根据城市规划,古田区域将建设发展成为城市的商业副中心。目前区域主要商业配套有:大**家装市场、中百仓储超市、麦德龙超市。在未来的时间里区域的商业配套还将不断发展完善。◆文教配套古田区域文教配套规模较大,设施齐全,主要包括: 幼儿园:永红幼儿园,海工幼儿园,商业厅幼儿园小学:陈家墩小学中学: **市4中、**市17中、市 63中、兴华中学其他:湖北警官学院、**市供销商业学校、军事经济学院◆医疗配套古田区域医疗配套设施较齐全,主要包括:同济协和医院、普爱医院。 3)区域环境总结优势◆区域范围内道路畅通,交通便利,未来将成为城市西部地区通向**市商业中心的交通枢纽,区内交通环境较好; ◆区域商业、文教、医疗配套齐全,能够满足居民日常生活需要; ◆与汉江相邻区域目前正在修建江滩公园,未来将给居民提供面积较大的公共活动场所,同时有助于区域整体居住环境的改善。劣势: ◆区域范围内道路通行车辆量较大,会存在一定的空气污染,影响居住环境; ◆区域旧式住宅较多,暂住人员较多,会对区域治安环境产生一定的影响。 4)区域市场◆市场概况现在古田片区作为政府旧城改造的重点区域,开发项目向规模化方向发展。片区内商品住宅产品已经脱离了以往小规模、设计单一、多层为主的住宅特点,产品的形态及品质都有较大的提高。先后有汇丰·企业总部、汉口春天、汉水熙园、融侨锦城等项目总建筑面积在 20万㎡上下的住宅大盘推出。由于古田区域紧邻汉口中心城区,加上城市轻轨 1号线二期工程的建设,交通生活配套优势将日趋明显。目前该区域市场楼盘销售情况良好,2008 城市花园、汉口人家、汉水熙园等项目都已售罊。区域在售项目主要有:融侨锦城、汉口春天、天泽一方。本月市场成交价格在 6800 元/ ㎡左右。其中融侨锦城项目在项目规划、产品设计及内部公建配套方面都具有代表性。◆古田区域在售楼盘项目一览表项目名称建筑面积(㎡) 容积率物业形态主力户型(㎡) 均价(元/㎡) 开盘时间销售率客源组成汉口春天 257137 多层、小高层 108 ~ 127 6800 92% 硚口区域公务员、湖北警官学校教师、私营业主等, 客户年龄主要集中在 28~ 50岁融侨锦城 230000 小高层、高层 117 ~ 138 7000 90% 古田片区公司职员、中学老师、国企干部等, 年龄结构集中在 32 岁~ 50岁天泽一方 89293 高层 122 ~ 138 6000 75% 古田片区企事业单位干部、私营业主香港映象 270000 小高层、高层 93~ 120 7000 (预计) --- 古田片区企事业单位干部、私营业主◆价格分析项目名称最高价(元/ ㎡) 最低价(元/ ㎡) 均价(元/ ㎡) 汉口春天 7200 6600 6800 融侨锦城 6500 8000 7000 天泽一方 7000 6000 6000 总结分析:由图表可看出目前古田区域在售楼盘价格差异较大,这与项目地理位置、规划及产品设计有着紧密联系。融侨锦城在项目规划、产品设计