世联_青岛城阳地产项目整体定位营销策略提案_2008年.ppt

报告纲要
&大市——宏观背景下的策略与目标&机会——价值挖掘与机会寻找&价值体系——项目整体定位与价值体系的落实——营销与推广策略——世联专业能力保障
形势研判
1
市场形势为何?市场形势下我们的应对策略及目标为何?
第一部分:大势&大市
全国市场形势研判
一、二线城市市场表现
青岛市场表现
城阳市场表现
固定资产投资增幅走势及当月出口增长率走势
投资和出口是拉动自2003年开始的中国经济增长高潮的两大基本需求因素,而目前中国经济投资放缓、出口受阻。
国家统计局6月12日公布最新统计,中国5月份消费者物价指数(CPI)%,后市的宏观调控压力依然很大。
06年1月至08年5月中国CPI月度走势
投资放缓、出口受阻、CPI高位运行、货币政策持续从紧,经济环境发生变化
宏观
经济
政府继续加强政策调控,08年房地产市场政策导向将持续从严
房企IPO募资不得用于买地2008年3月20日,中国证监会有关人士表示,中国证监会支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式,通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO,将不予核准。
货币政策继续从紧,存款准备金率上调至16%
中国人民银行1月16日宣布,从1月25日起,;
3月25日起,;
4月16日,国家统计局公布了今年3月份和第一季度的国民经济运行情况,备受关注的居民消费价格指数(CPI)%,1季度CPI总水平上涨8%。当天下午,央行宣布从4月25日起,为了继续落实从紧货币政策,。
建设部副部长:居住用地70%来建五类房——东方今报  2008-01-23
建设部副部长齐骥21日说,要加强住房有效供应,确保廉租住房等五类住房用地不低于居住用地的70%。
《违反土地管理规定行为处分办法》——中国新闻网 2008-06-18
据国土资源部网站消息,《违反土地管理规定行为处分办法》已于6月1日起施行。国土资源部日前发出通知,要求地方各级国土资源行政主管部门依法查处土地违法违规行为,坚决落实问责制度。
新土地出让合同增加开发商资金压力——土地一级开发网 2008-06-12
国土资源部、国家工商行政管理总局日前向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本,“合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的,原则上开发时间最长不得超过3年。”这一新文本,被规定“自2008年7月1日起执行”。
全国市场
从成交量上看,各城市普遍萎缩,除上海外,北京、广州、深圳商品房竣工面积与商品住宅销售面积都呈下降走势,进入观望期;
即使目前尚未进入调整的城市,我们认为也将陆续转入。中短期看,各个城市存在差异,珠三角已经进入拐点,量价齐跌。价格上看,个别城市有所下降
尽管一线城市的市场表现并不相同,但是观望气氛浓厚,市场转淡的迹象明显
全国市场
二三线城市亦受到“”影响,成交面积趋于稳定,除天津外,其他二线城市成交价格增幅下降明显;
即使目前尚未进入调整的城市,我们认为也将陆续转入。中短期看,各个城市存在差异,珠三角已经进入拐点,量价齐跌。价格上看,个别城市有所下降
二三线城市房地产市场亦受到“”影响,表现为量平、价格增幅明显下降
全国市场
2008年青岛住宅成交量开始下降,%
住宅成交面积与成交套数比去年最高点有所下降:
07年青岛市住宅成交量小幅上扬,07年12月达到3775套,08年3月和7月销售量分别下跌至1681套和2115套,%%;
%
青岛市房地产交易中心网上交易平台发布2008年上半年青岛楼市交易报告,报告显示青岛市上半年楼市总供应量72081套,总成交量17207套,%;
2008年1-6月份青岛市楼市总供应量和成交量
%
青岛市场
08年以来青岛市内四区住宅成交量明显下降,除去四月份政策性住房大量供应的因素外,商品房成交量下降幅度超过65%
2008年4月份市内四区住宅共销售2214套,是近几年青岛市内四区成交最大的一个数字,但其中政策房总计是1836套,占四区本月销售住宅总套数的比例超过80% !
2008年1到7月份青岛市内四区商品房月均销售套数约400套,是07年后半年月均销售套数1200套的40%,降幅超过65%
2008年1-7月
-2008年7月青岛市内四区住宅成交量情况
青岛市场
而同时