房地产评估——市场比较法.ppt

第四章市场比较法?第一节市场比较法的基本原理?第二节市场比较法的步骤?第三节案例分析第一节市场比较法的基本原理?一、市场比较法的概念?别称:市场法,交易实例比较法,比较法?是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。?求出的评估价格称为比准价格。市场比较法市场比较法市价比较法现行市价法市场资料比较法交易实例比较法买卖实例比较法交易案例比较法关键选择类似房地产类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围,包括邻近地区和类似地区。基本原理基本原理+ +概念概念+理论依据+估价公式+适用对象+使用条件估价步骤运用举例市场比较法市场比较法二、理论依据:替代原理基本原理基本原理+概念+ +理论依据理论依据+估价公式+适用对象+适用条件估价步骤运用举例市场比较法市场比较法替代原理作用于房地产市场,表现为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引,趋于一致。估价对象价格=可比实例价格×交易情况调整系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数 +概念+理论依据+ +估价公式估价公式+适用对象+适用条件估价步骤运用举例市场比较法市场比较法)( 100 100 )()( 100 ????可比实例价格估价对象价格实例状况价格对象状况价格成交日期价格估价时点价格实际成交价格正常市场价格可比实例价格? 100 )()( 100 100 )()( 100 ?????可比实例价格估价对象价格三、估价公式标准状况价格对象状况价格实例状况价格标准状况价格成交日期价格估价时点价格实际成交价格正常市场价格可比实例价格??三、市场比较法适用的对象和条件?市场比较法适用于房地产市场发育程度较高, 近期内有较多交易实例发生的地区,而且有广泛交易的房地产类型。如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。?对于很少发生交易的房地产,则难以采用比较法估价。如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等比较法适用的条件: ?充分的交易实例资料:可选取的交易实例应数量充足,一般要求理想的交易实例有 10个以上,其中与待估房地产状况最接近的实例要有 3~4个。?资料具有相关性;市场供求基本一致;明确具备的条件(成交实例与待估房地产差异小)。?资料必须翔实可靠:交易实例资料应完整、准确, 各种因素对价格影响易量化。第二节市场比较法的步骤▲; ▲; ▲; ▲; ▲; ▲;(区域和个别因素修正) ▲。?1、搜集交易实例的必要性?运用比较法估价, 首先需要拥有大量真实、可靠的交易实例。?搜集交易实例在平时就应留意搜集和积累, 同时,在采用比较法估价时也可以有针对性地搜集一些交易实例。?2、搜集交易实例的途径?(1) 查阅政府有关部门的房地产交易等资料。?如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资料、交易登记资料,政府出让土地使用权的地价资料,政府确定、公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。?(2) 查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。?(3) 参加房地产交易展示会,了解房地产价格行情, 搜集有关信息,索取有关资料。