龙华地块可行性研究报告.ppt

二级市场策划品控中心龙龙华地块华地块可行性研究报告可行性研究报告中原地产 2 思维导图区域概况 Chapter 1 Chapter 2 地块现状分析?区域现状?区域规划及定位及发展前景?区域住宅市场分析??地块现状?指标分析?产品定位?入市时价格预测?项目总预算 3 “本地块”所属区域是政府全新打造的四大新城:龙华新城光明新城龙华新城大运新城坪山新城光明新城将建设成为全市标志性生态型高技术产业园区和贯彻落实科学发展观的典范地区建成口岸功能、商务功能完善的区域性铁路客运枢纽和综合性居住区建成特色鲜明的全市体育运动中心和高端体育产业基地加快形成以产业功能为主的国家生态工业示范园区和现代先进制造业新城由于地理位置特殊性,龙华新城和福田中心区形成主副关系,成为深圳的一个副中心源于:《深圳市城市总体规划( 2007 - 2020 )》 4 ※二线拓展区核心区域: 依托大型交通配套资源,如本地块、莱蒙、中航、鹏润达等项目, 客户主要以首次或改善性置业刚性需求客户为主。※二线拓展区关口区域: 依托水库自然资源和中部轴线发展优势,成为未来重要低密度豪宅版块,如水榭山、圣莫丽斯、星河丹堤、溪山等, 以二次置业,换房,追求舒适的客户为主。※龙华老城区: 主要依靠旧改或者见缝插针等形式开发中大户型项目。如弓村项目。资源型低密物业交通配套型高容高密物业本地块区域现状 5 思维导图区域概况 Chapter 1 Chapter 2 地块现状分析?区域现状?区域规划、定位及发展前景?区域住宅市场分析?区域未来土地供应产品量?地块现状?指标分析?产品定位?入市时价格预测?项目总预算 6 区域发展总体特征区域发展总体特征城市功能定位城市功能定位区域市政配套建设分析区域市政配套建设分析区域交通网络分析区域交通网络分析片区核心竞争力分析片区核心竞争力分析龙华具备综合服务功能的城市次中心龙华是中心区的一级核心辐射区、唯一都市中央生活区, 极有发展前景 09-10 年片区成熟度不大,大部分规划的商业配套,市政配套仍未启用,预计全部建设完成需在 5-10 年后 09-10 年交通路网(地铁、轻轨、新客站、公路)都在稳定推进中。人民路已经通车,对本项目有积极意义 1、离市区最近(深圳后花园); 2、规划起点高;3、交通非常便捷(福龙路、地铁四号线) ;4、未来供应规模最集中的热点纯居区域。本地块区域规划及定位 7 ※成交量: 上半年,龙华成交量为宝安区域的成交量之首, 1-5 月份占宝安区域成交量的 20% 左右, 近期受大环境市场回暖影响,成交量有逐步攀升之势; ※成交均价: 中高档项目金地梅陇镇精装修单位均价已涨到 12000 元/平方米,近期销售较为活跃。剩余部分优质产品达到 13000-14000 ,但销售情况一般。另外片区另一中高档项目世纪春城价位也在 11000 元/平方米,成交较活跃。片区其它普通住宅项目价格都均在 10000 元/平方米左右; ※销售速度: 金地梅陇镇、世纪春城剩余货量不多,并且多为优质单位,在市场回暖的影响下,在均价普遍有所提升的情况下,目前仍以每周 25-30 套速度消化;第五园近期推出叠拼单位,开盘两周消化 90% 。 12000 元/㎡( 带 800 元/㎡精装修) 第五园景台 11000 元/㎡世纪春城成交均价项目 12000 元/㎡( 1000 元/㎡精装修) 梅陇镇片区当前在售中高档楼盘 5月均价本地块区域房地产发展现状 8 1、交通拥挤 2、农民房较多,形象差 1、地铁修建,缩短与罗湖之间距离差; 2、级差地租,具备价格优势坂田1、片区无整体规划 2、农民房较多,形象差 1、区域属于关内,交通便利 2、生活配套成熟度高梅林 ,无价格优势, , .建筑陈旧 ,缺乏 115-140 左右的产品; ,配套完善 ,时间交通成本相对较低福田(二手) ,形象差 ,配套相对完善龙华老城区 ,配套待完善 ,未来有一定的噪音影响和环境较差影响 ; ,地块干净,无农民房干扰; ,销售期间将逐步完善; ,开发集中,规模优势明显 9 龙华次级中心区 CBD- 罗湖市级中心区香港东莞/广州产业辐射腹地优势双港引擎战略优势产业 CBD 总部优势ⅡⅢⅠ南山区级中心区?“香港-深圳-广州”轴线是珠三角城市发展的“脊梁”,位处中点的深圳 2006-2010 年清晰战略定位“区域性中心城市“