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住宅用商品房价格居高不下的原因分析.doc


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住宅用商品房价格居高不下的原因分析
孙万佛 [摘 要] 我国大中城市的住宅用商品房价格明显已经过高,过高的房价致使城市居民购房成为基本民生问题。针对这一问题,国家出台了多项房价调整政策,然而效果却不是很明显。本文旨在针对这一问题住宅用商品房价格居高不下的原因分析
孙万佛 [摘 要] 我国大中城市的住宅用商品房价格明显已经过高,过高的房价致使城市居民购房成为基本民生问题。针对这一问题,国家出台了多项房价调整政策,然而效果却不是很明显。本文旨在针对这一问题进行分析,剖析房价上涨且难以下调的现实原因,从而为怎样调整房价提出自己的意见和建议。
[关键词] 房价 房价收入比 房地产成本 住房入住率

房体制改革的进行、房企上市禁令到期和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》的实施使我国房地产业迎来了一个快速发展期。截止2009年底,我国大部分大中城市的房价仍是居高不下并有攀高之势。对于房价大幅上涨的真正原因各家说法不一,抑制房价的政策也因此收效甚微。
一、房价虚高的事实
关于房价过高的认定,学术界仍存在着一些争论。从房价与城镇居民平均收入水平来看,按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在3―6倍之间为合理区间。
在2003年左右,我国的房价收入比基本上保持在合理的范围内。从2003年开始,全国及主要几个大中城市的房价收入比开始升高,到2007年,该比值已经远远超出了3―6倍的合理范围。见表1
由以上数据可见,我国部分地区的房价确实存在过高现象。
二、房价上涨的原因分析
关于高房价产生的原因众说纷纭。最根本的还是商品价格的两个决定条件:成本和供求关系。
我们先来看一下我国住宅用商品房的成本构成。
房地产价格的构成因素,是确定房价的依据。由于房地产价格是房屋建筑价格和土地价格的统一,因此房地产价格与一般物价具有明显的不同特征。概略地说,房地产价格由房产生产成本、利润和税金三大部分组成。
其中房产生产成本又由三部分组成:一是土地价格(土地出让金)及其开发费用;二是生产资料耗费;三是人工费用,另外还有管理费用等。
目前,全国各地的商品房价格构成成分基本相同,各成分在房地产价格中所占比重略有差别。
房屋建筑安装工程费用由建材及其它几个市场情况决定,为相对常量,所以我们应把分析的重点放在另外两项费用上。
1.土地征用及拆迁费用分析。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 的实施加大了城市建设中征地、拆迁的进程,刺激了土地市场的繁荣。《关于加强土地调控有关问题的通知》 的实施刺激了地价的上涨。
地价是土地征用及拆迁费用的主要组成部分,而土地征用及拆迁费用又是房价的重要组成部分,地价的上涨必然会导致房产价格的上涨。
2.房地产项目利润分析。房地产的高利润早已是不争的事实。财政部的抽样调查显示,2005年房地产开发企业的平均利润率高达26.79%。而学术界普遍认为,该数据仍然是被低估的。
涉房企业家在各种财富排行榜中所占据的突出地位则从侧面说明了房地产行业利润率之高。房地产业的利润比例对房价的抬升起到了至关重要的作用。
下面我们再从房产供求关系上来对房价进行分析。
住房制度改革促使大量

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  • 上传人史湘云
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  • 时间2022-06-22