土地评估中纯收益的影响因素分析.doc

土地评估中纯收益的影响因素分析
白新华 摘要:收益性房地产总是与其他生产要素共同发挥作用而产生收益。在应用收益还原法对估价对象估价时,作为土地估价依据的“收益”,是总收益中排除了其他生产要素和特殊因素作用所产生的收益部分,仅属于土地作为农业用地使用时创造的收益确定的,其转为非农用地后,价格一般会比原来用作农业用地的价格上涨几倍甚至几十倍。从各种用地的使用性质看农用地转化为商业用地、工业用地、住宅用地,能使其从使用过程中直接获得经济效益,因此,测算城市土地收益首先应明确土地用途。
4、经济因素。影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平、财政收支以及金融状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入、房地产投资等。经济发展水平速度快,预示着投资、生产、经营活动活跃,对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加,引起房地产价格上涨。尤其是引起地价上涨。在经济增长时期,投资增加,利润增加,房地产市场活动趋于频繁;频率加快,房地产投资量与交易量随之而增加,市场活跃,此时,土地投资收益相应提高。相反,在经济回落或低速增长时期,对房地产的需求大大减少,房地产价格和租金下跌,投资和交易量减少,市场萎缩,企业预期利润悲观,投资信心不足。需求下降,土地投资收益则要降低。银行存贷款和率降低时。会刺激投资者的投资欲望,使房地产的供给增加,房地产价格相对下降,土地收益也相对下降。房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。通常物价波动,表明货币购买力的变动,此时房地产价格也将随之变动。如果物价变动的百分比等于房地产价格变动的百分比,则表示两者之间的实质关系并未改变。否则说明两者之间发生了变化,相应的土地收益也随之变化。随着居民收入的增加,生活水平的提高。人们对居住和活动所需要的空间的需求也因此俱增,导致房地产价格上涨,引起土地收益上升。
5、行政因素。影响土地收益的行政因素主要有土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属的变更。在我国,政府可通过制定各种政策手段来对不动产市场进行宏观调控,如通过控制土地供应量,提高土地出让价格及房地产开发经营的税费,调整产业政策等措施,控制房地产价格水平。
6、人口因素。人口因素是最主要的社会经济因素。人口数量和人口素质以及家庭规模等对房地产价格有着很大的影响。随着人口数量的增长,对房地产的需求必然增加,从而促使房地产价格上涨。在总人口不变的条件下,家庭规模的变化,会影响住宅使用面积数额的变动,导致居住房地产价格的变动。一般而言,随着家庭平均人口的下降,即家庭小型化,对总的住宅套数的需求将增加,从而会使住宅用地投资收益有上涨的趋势。
(二)区域因素
区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。不同的区域因素对不同用途的土地收益有着不同程度的影响:对于商业用地而言,特别注重营业环境和收益状况,繁华程度对土地收益的影响作用首当其冲。商业服务业的规模等级越高,土地利用的集聚效益越高;且土地收益随着距商服中心距离的增加,呈现递减变化趋势。在这里有必要强调,商服繁华程度高的同一供需圈仅指一个街面;商服繁华程度低的同一供需圈可能指的是某一个商服中心或商业级别。此外一些特殊商业用地,如写字楼,虽属商业用地,但又与一般商场的供需圈不一样,考虑的区域因素也不