房地产融资难题的破解与涉税问题的解决措施（讲义）.ppt

讲授者:段光勋讲授者:段光勋 2017 年5月 22 日房地产融资难题的破解与房地产融资难题的破解与涉税问题的解决措施涉税问题的解决措施?现金为王?现金至尊主要内容?一、债权融资--房地产开发贷款?一、债权融资--经营性物业贷款?三、合作开发?四、房地产信托?五、典当?六、施工企业垫资?七、按揭贷款?八、其他手段一、债权融资-( 1)房地产开发贷款? 1 、什么是债权融资? ? 债权融资就是借债,由开发企业向别人借贷。?最常见的就是向银行贷款,实践中银行一般会要求开发企业或第三人为贷款提供担保,比如开发企业将建设项目向银行抵押作为还款的担保:开发企业将开发项目的国有土地使用权,或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押,贷款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后,按照工程的施工进度发放贷款,并对开发企业的资金使用进行监管。? 2、央行“ 121 ”号文有哪些主要内容? ? 2003 年6月 13 号央行 121 号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管事的通知》,从 121 号文件的内容分析,可见其对房地产融资的影响之大。新政策主要是对房地产开发四个环节的运作加以严格限制。?央行 121 号文加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向? A 房地产开发贷款对象贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。? B 贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。? C 对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业,要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。? D 对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证(简称四证)的项目,不得发放任何形式的贷款。? E 严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款,各商业银行按照只收不放的原则执行。? F 房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金(指所有者权益) 应不低于开发项目总投资的30% 项目总投资的30% 。??G 发放的房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。严格控制土地储备贷款的发放? A 各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理,在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前, 审慎发放此类贷款。? B 对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款, 贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%, 贷款期限最长不得超过2年。? C 商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。规范建筑施工企业流动资金贷款用途? A 商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。? B 承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备(如塔吊、挖土机、推土机等)。企业将贷款挪作他用的,经办银行应限期追回挪用资金,并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为,各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。? C 对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业,商业银行应限制对其发放贷款。