城市居住区分期建设研究.doc

城市居住区分期建设研究

居住区泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模(30000--50000人)相对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所考虑利用前期开发所获得的部分资金收益进行后持续部分的开发。

房地产是房产和地产的合称,房地产开发是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求,在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目或者销售、出售商品房的行为。目前,房地产开发一般都是综合开发,它是城市建设综合开发的组成部分。2
房地产开发项目在工程建设阶段的投资支出最大,所占时间最长。因此,加强房地产项目建设阶段的管理,对实现预期的开发收益是非常重要的。房地产开发项目建设中,工程质量管理、成本管理和进度管理等工作具有同等重要的地位,它们之间相互依赖,相互制约。
房地产开发特性包括(1)具有较高的收益水平。(2)投资量大。(3)投资周转慢。(4)市场具有地区性。(5)市场具有稳定性。(6)开发过程涉及面广,综合性强。3

国际项目管理协会给”项目”的定义是:,,所谓的项目就是一定约束条件下,具有特定目标的一次性任务.
项目管理是以项目为对象的系统管理方法,、组织。指导和控制。对项目进行高效率的计划,组织。指导和控制,以实现项目全过程的动态管理和项目部标的综合协调与优化。项目管理是一项整体工作;是一套工程流程和方法体系;是一种工作氛围;是全过程动态管理;是贯穿于项目整个寿命周期;是一项目管理法则制为基础的目标管理。其实质是运用系统工程和全方位的个 ,以实现项目的最终目标。
建设工程项目管理的具体内容有:项目概述;项目的目标分析和认证;本管理的组织;项目采购和合同结构分析;投资控制的方法和手段;进度控制的方法和手段;质量控制的方法和手段;安全、健康与环境管理的策略;信息管理的方法和手段;技术路线和关键技术的分析;设计过程的管理;施工过程的管理等。
(1)项目管理程序系统
项目管理程序系统由项目管理组织、技术和管理三个模块组成。项目管理程序系统的核心是工作。
项目的技术模块是项目管理组织的技术基础,其内容是由项目本身的技术特征决定的,要求
有较高专业性。项目管理知识与程序是相对固化的东西,具体包括项目管理知识与程序两方面内容。项目管理知识体系是一个庞大的系统,包括在项目概念(规划)、开发(计划)、实施和收尾阶段所涉及的所有一般管理理论和方法及专业领域的管理理论与方法。而项目管理程序是对项目管理知识的程序化和具体化,是为实现项目目标而进行的计划、组织、决策、监督、协调、控制等一系列程序和工作。3
项目技术方案模块与措施及项目管理知识与程序模块反作用于项目管理组织规模与结构模块。为了保证一定技术措施与方案具有实施的能力,项目组织规模必须满足最低要求。项目组织的结构必须合理,专业配套齐全。同时,项目管理知识体系要求项目管理组织专业结构合理,以组织决策的方式去弥补个人在项目管