城市轨道交通商业资源经营模式研究.doc

城市轨道交通商业资源经营模式研究
摘要:在我国城市不断建设发展中,城市轨道交通也同步发展起来,城市轨道交通沿线、站点周边的多重商业资源也就不断显示出其开发价值。通过完善发展模式,优化发展方案,将有效的推动一个城市的轨道交通体系权归属、线路建设、结建配套等原因,还有大量新建成商业资源尚处于闲置状态,城市轨道交通商业经营单位对于经营模式的确定尚存在不确定性,这部分商业资源需要通过系统的研究才能够确定其资源类别,整个研究的过程需要花费大量的时间以及精力。
(三)以盈利为根本目的
城市轨道交通“建设、运营、开发”三位一体,商业资源开发作为城市轨道交通的组成部分,它的蓬勃发展将推动城市轨道交通的可持续发展,形成行之有效的造血机制,为城市轨道交通建设、运营板块输送血液,进而推动整个城市经济的发展。
(四)经营具有稳定性
城市轨道交通所有的商业资源都属于城市轨道交通的固定资产,通过选择行之有效的经营模式,将为城市轨道交通可持续发展输送源源不断的动力。从长远看,城市轨道交通商业资源的收益是稳定的、持续的,不会受到时间、房地产市场的影响,从而产生相应的波动[1]。
二、城市轨道交通实际经营模式浅析
目前,我国城市轨道交通商业资源的经营模式一共有五种:一是连锁经营;二是自营;三是租赁经营;四是合资经营;五是委托经营。这五种经营方式是根据长期的研究以及借鉴国外成熟的经营体系所研发出的具有我国特色的模式,由于城市轨道交通商业资源的种类丰富,所以选择哪一种经营方式,要结合商业资源的特点来确定。选择出能够充分发掘该资源潜力的方法,才能够促使城市轨道交通产生足够的经济效益,最终实现城市轨道交通对城市发展的战略意义,推动整个城市的全面发展[2]。
(一)上盖物业资源
上盖物业资源作为城市轨道交通重要的商业资源之一,其最大的特点是面积大,实际经营过程中的风险是所有商业资源中最高的。由于城市轨道交通经营单位缺乏相应的经营策略以及营销技巧,如果采取自主经营的模式,很难实现高收益。所以,对上盖物业资源而言,采取委托经营的模式最为合适。委托专业的营销团队,代替城市轨道交通形式经营权,由于专业的营销团队具备丰富的营销技巧以及管理经验,可以有效的提升对整个上盖物业资源的利用效率,从而实现高收益[3]。
(二)组合商业资源
组合商业资源作为城市轨道交通商业资源的重要组成部分,其整体面积没有上盖物业资源大,其经营风险低于上盖物业资源。对组合商业资源而言,可以采取自主经营的模式对相应的商业资源进行开发。不仅如此,由于轨道交通体系的发展是长期、可持续的,考虑到城市轨道交通未来的发展,在有效的降低商业资源开发成本的同时,有必要储备一定的营销人才。
(三)车站整体商铺资源
盈利是城市轨道交通商业资源开发的根本目的,对于车站整体商铺资源的开发,如果只使用一种经营方式,显然无法满足城市轨道交通体系未来发展的需求。在实际开发车站整体商铺资源的过程中,可以将自主经营模式和委托经营模式相结合,从而应用在车站整体商铺资源的开发过程中。在实际经营的过程中,要以委托经营模式为主,自主经营为辅,才能切实保障商业资源的收益率。如果过分强调自主经营模式的比重,则会增加整个商业资源的经营风险,不利于城市轨道交通的综合发展。