北京亦庄富兴国际项目定位营销报告2.ppt

第一篇: 项目发展目标及市场定位第一章项目销售目标第二章项目本体分析第三章项目竞品分析第四章区域客群分析第五章项目发展思路及定位竞品项目选取竞品项目选取 2 ?选择范围: 目前市场在售商业项目和写字楼项目?选择依据: 区域、资源、产品类型、质素/档次、规模具有较高匹配度?竞品圈定: ?写字楼:荣华国际、力宝广场、亦城国际中心; ?商业:林肯公园、力宝广场、亦庄创意生活广场。林肯公园商业案例写字楼案例荣华国际亦城国际中心亦庄创意生活广场力宝广场写字楼竞品案例—荣华国际荣华国际位于亦庄荣华南路,项目以开放、绿色、生态办公理念为出发点,牺牲大量用地面积建造绿地,为区域人群提供绿色商务景观空间,放松心情,享受工作。?占地面积: 29664 平方米?建筑面积: 118993 平方米?容积率: 3?绿化率: 43% ?均价: 16000 元/㎡?主要卖点:规划、高端商业配套、纯写字楼、开发商、单价较低?劣势:地段相对较偏、商业体量仅服务项目开盘日期 入住时间 物业类别标准写字楼所属商圈亦庄商务区装修情况公共部分精装修标准层面积 1800 平方米物业级别甲级车位数量 546 写字楼竞品案例—荣华国际项目于 2011 年 12 月开盘,由于价格较低,成交量高于区域内平均水平。价格走势产品类型售出房源时间轴 14500 16000 20 套 150 ㎡—— 345 ㎡开间平层面积 1800 ㎡ 17 套?项目自去年 12 月开盘,两个月去化占所推房源的 30% 。?项目总计房源 320 套,目前销售一期。?项目现阶段签约客户为机械制造及传媒方面的企业。?目前售价为 16000 元/㎡,层间差价约为 50 元/㎡,对于大企业客户有一定幅度的优惠。 推盘体量 ㎡ ㎡ 150 ㎡—— 345 ㎡开间平层面积 1800 ㎡写字楼竞品案例—荣华国际客户主要来自亦庄本地,也有部分 CBD 客户,购买自用办公居多,对办公环境和品质较为关注。荣华国际与本案产品条件等较为相似,目前去化率达到 30% ,预计本案上市时, 所剩货量不多,对本案竞争不大。但是该项目价格较低,有可能降低本区域客群对本项目的预期价格。 6 写字楼竞品案例—荣华国际与本案对比与本案相比,商业配套优势不大。对本项目价格影响较大,预计会拉低区域客群对本项目的价格预期。对于交通而言,临近本项目, 交通条件相当。该项目位于荣华中路南端。位置较本案相对较差在规格档次产品面积上与本案产品较为类似,未来将可能对本案构成较大的竞争。写字楼竞品案例—力宝广场力宝广场地处亦庄经济开发区荣华中路核心区,紧邻地铁亦庄线万源街站,集高端精装公寓、顶级写字楼、大型 Shopping Mall 于一体的都市核心生活圈?占地面积: 5万平方米(二期) ?建筑面积: 28 万平方米?容积率: ?绿化率: 35% ?均价:写字楼: 19000 元/㎡,公寓; 24000 元/㎡, soho:21000 元/㎡?主要卖点:开发商、物业、大型 shopping mail 、产品线丰富?劣势:产品面积偏大,单价与总价较高开盘日期 入住时间 物业类别商务综合体所属商圈亦庄商务区装修情况精装面积 48-140 平方米物业级别甲级车位数量 1700 写字楼竞品案例—力宝广场客户主要来自亦庄本地和 CBD 区域,自用居多,对办公环境和品质较为关注。与力宝广场相比,本案在产品上略具优势,但在配套和规模上处于劣势 9 写字楼竞品案例—力宝广场与本案对比与本案相比,商业配套优势明显。力宝公司实力雄厚,品牌实力稍强对于交通而言,临近本项目, 交通条件相当。该项目位于荣华中路。区域优势与本案相当与力宝广场中大型面积相比,本案中小型面积具有较大的市场空间,且客户接受度较高。写字楼竞品案例—亦城国际中心亦城国际中心位于亦庄开发区核心区荣华中路,项目分两期建设,将打造成顶级写字楼,酒店和公寓于一体的完整现代化大型综合体?占地面积: 17615 平方米?建筑面积: 86997 平方米?容积率: ?绿化率: 43% ?租金: 5元/㎡?天?主要卖点:以中小面积为主,产品线丰富、性价比高?劣势:整体形象及档次未达到预期品质开盘日期 入住时间 物业类别商务综合体所属商圈亦庄商务区装修情况毛坯标准层面积 1600 平方米物业级别甲级车位数量 422