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文档介绍
谈土地增值税的节税技巧
葛长银 1994年1月1日开始执行的《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税的纳税人为:转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人;土地增值税“按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例0%”的规定。假如此时的售价(万元)为12848+y。由于售价提高了y,%y。这时允许扣除项目的金额和增值额如下:
允许扣除项目的金额=10707+%y
增值额=12848+y-(10707+%y)=%y+2141
所以,应纳土地增值税如下:30%×(%y+2141)
若企业欲使提价带来的效益,超过因突破起征点而新增加的税收,就必须使:
y>30%×(%y+2141),即y>896。
这就是说,如果想通过提高售价获取更大的收益,就必须使价格高于13744万元(12848+896)。
通过以上两种情况的分析,可以得出结论:当转让房地产的纳税人,其销售项目除销售税金及附加外的全部允许扣除项目金额为10000万元时,将售价定为12848万元是该纳税人可以享受到起征点优惠的最高价位。在这一价格水平下,既可享受起征点照顾,又可获得较大收益。如果售价低于此数,虽能享受起征点照顾,却只能获取较低收益。如欲提高售价,则必须使价格高于13744万元,否则,价格上涨带来的收益将不足以弥补因价格上涨所增加的税收负担。
从筹划方法上讲,对于高额的土地增值税,还是有节税技巧可以借鉴的,比如:对售价做减法,尽可能将非土地增值范畴的业务收入,从总收入中减去。试举一例:
案例2
精装修房屋分开卖,减轻土地增值税税负
这家企业到底节约了多少税金,我们无从了解,但可以断定绝不是个小数。
某一企业在城市最好的地段开发了一个楼盘。当时那个城市的楼价最高在6000元/平方米左右,但该企业做概念,卖精装修房,每一平方米卖到8000元,投入10000万元,卖出40000万元,仅土地增值税这一项,就要缴纳12410万元[27800×60%-(10000+40000×%)×35%]。这可不是个小数,把老板的脑袋都愁大了。
对于这类企业的土地增值税,我们的筹划思路是:把房屋的精装修剔除出去,也就是再成立一家装修公司专门做装修――房地产开发公司卖毛坯房;装修公司卖装修。这样,装修的造价就不会裹在房价里,房地产公司的增值率就会大大降低。
在这个楼盘10000万元的总投人中,我们假设楼房的建筑成本是7000万元,装修费用为3000万元;原先每平方米8000元的售价也是三七开,分为每平方米5600元的房价和每平方米2400元的装修价,那么楼盘的总售价就从40000万元降到28000万元,在增值率不发生变化的情况下,计算基数大为下降,缴纳的土地增值税也发生了变化。
土地增值税税金为:
允许扣除金额为=7000+%=8540(万元)
增值额=28000-8540=19460(万元)
增值率:19460/8540=%
土地增值税=19460×60%-8540×35%=11676-2989=
葛长银 1994年1月1日开始执行的《土地增值税暂行条例》规定,土地增值税的纳税人为:转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人;土地增值税“按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例0%”的规定。假如此时的售价(万元)为12848+y。由于售价提高了y,%y。这时允许扣除项目的金额和增值额如下:
允许扣除项目的金额=10707+%y
增值额=12848+y-(10707+%y)=%y+2141
所以,应纳土地增值税如下:30%×(%y+2141)
若企业欲使提价带来的效益,超过因突破起征点而新增加的税收,就必须使:
y>30%×(%y+2141),即y>896。
这就是说,如果想通过提高售价获取更大的收益,就必须使价格高于13744万元(12848+896)。
通过以上两种情况的分析,可以得出结论:当转让房地产的纳税人,其销售项目除销售税金及附加外的全部允许扣除项目金额为10000万元时,将售价定为12848万元是该纳税人可以享受到起征点优惠的最高价位。在这一价格水平下,既可享受起征点照顾,又可获得较大收益。如果售价低于此数,虽能享受起征点照顾,却只能获取较低收益。如欲提高售价,则必须使价格高于13744万元,否则,价格上涨带来的收益将不足以弥补因价格上涨所增加的税收负担。
从筹划方法上讲,对于高额的土地增值税,还是有节税技巧可以借鉴的,比如:对售价做减法,尽可能将非土地增值范畴的业务收入,从总收入中减去。试举一例:
案例2
精装修房屋分开卖,减轻土地增值税税负
这家企业到底节约了多少税金,我们无从了解,但可以断定绝不是个小数。
某一企业在城市最好的地段开发了一个楼盘。当时那个城市的楼价最高在6000元/平方米左右,但该企业做概念,卖精装修房,每一平方米卖到8000元,投入10000万元,卖出40000万元,仅土地增值税这一项,就要缴纳12410万元[27800×60%-(10000+40000×%)×35%]。这可不是个小数,把老板的脑袋都愁大了。
对于这类企业的土地增值税,我们的筹划思路是:把房屋的精装修剔除出去,也就是再成立一家装修公司专门做装修――房地产开发公司卖毛坯房;装修公司卖装修。这样,装修的造价就不会裹在房价里,房地产公司的增值率就会大大降低。
在这个楼盘10000万元的总投人中,我们假设楼房的建筑成本是7000万元,装修费用为3000万元;原先每平方米8000元的售价也是三七开,分为每平方米5600元的房价和每平方米2400元的装修价,那么楼盘的总售价就从40000万元降到28000万元,在增值率不发生变化的情况下,计算基数大为下降,缴纳的土地增值税也发生了变化。
土地增值税税金为:
允许扣除金额为=7000+%=8540(万元)
增值额=28000-8540=19460(万元)
增值率:19460/8540=%
土地增值税=19460×60%-8540×35%=11676-2989=
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