河北邯郸稽山房地产邯郸商业项目初步策划思路及建议.docx

邯郸商业区改造
初步策划思路及建议
领酒傕撅资顺商制隈公司
Dec 16,2003
目 录1
第一部分 邯郸商业项目的策划背景2
第二部分邯郸商业项目策划思路及具体操作办法 3
在市场调查方面3
在市场分析及可行性研究索性研究
?文案研究：二手数据收集、历史数据分析等。
?典型调查：针对典型案例、主要竞争对手的单项调查
?观察访谈：如伪装购物、观察客户等。
（二）市场调查内容
1、消费者意愿调查。调查内容包括购物****性调查、外食餐饮****性
调查、休闲****性调查、对邯郸市相关商业设施满意度调查、期
望增加相关设施调查、受访者基本资料及对本案的看法等。
2、进驻经营者访谈。 调查内容包括进驻意愿调查、 进驻方式调查、
经营方式调查、对本案的看法。
3、专家意见调查。以访谈方式收集相关专家对本案的看法以及所
提出的宝贵意见。
4、邯郸市政府意见调查。访谈邯郸市政府意见，并了解邯郸市商
业项目改造之后期望经营模式及目标。
在市场分析及可行性研究方面
市场分析内容与工作流程
1、区位特性与基本条件分析。其中包括：
a、区域环境特性分析
b、周边区域相关调查
c、区域社会经济发展现况分析
d、区域人口特性分析
e、交通运输系统分析
g、公共设施设计分析
2、相关法律、法规、政策分析
3、商圈发展潜力分析与预测。分析现有商圈发展趋势及对区域周边
商圈发展潜力做深一步了解，以进一步拟定区域发展方向。
4、竞争者分析收集商圈范围内竞争者的经营状况，如规模、商品
种类、区位等，并分析对本案的影响
5、 SWOT 分析分析本案之优、劣势、机会、威胁，以拟定本案开
发策略方向
6、经营管理分析
7、投资效益评估
市场研究分析工作流程图
工作方法
1专业分工法。本案工作之基本理念，系运用专业分工的方法。
2集体讨论法。本案将由本公司统筹安排整体工作进度与监督， 以
召开多次工作会议方式， 整合各专业顾问之工作成果， 并与业主
保持紧密的沟通，以达成工作共识之建立。
3市场调查法。本研究中将包括消费者问卷调查 经营者意见访问
现场踏勘……等方式，以收集第一手的资料。
4次级资料收集法。本研究并将收集相关政府统计资料不动产杂
志专业研究报告， 以及本现有资料库等次级资料， 以建立本案
专属的资料库。
5系统分析法。整个规划工作，将采系统性的分析方法， 从大区域
到小环境的分析，从宏观到微观，以使软硬件规划相互配合
齐实并进，达成计划的充分落实。
第三部分 项目地块周边环境
地理位置及现状： 该项目位于陵西街以西，和平路以北， 环城西路以
南，浴新街以东。所在位置位于邯郸市中心位置，也是邯郸老城
的中心位置，是邯郸市的商业、居住、教育中心。目前该项目所
在地以平房和部分二层楼房为主要建筑形式， 在项目所在地的边
界部分是各种分散经营的各种商业形态。 内部为原来的邯郸市老
区生活中心，有大量居民居住。其建筑密度较高，这与近两年邯
郸市政府有意对该地块进行改造， 大部分居民都希望通过扩建原
有住房面积获得更多的补偿有关。由于建筑密度过高，目前，其
内部的生活环境较恶劣， 对于项目所在地顺利拆迁是一个较大的
利好消息。在项目边界经营的商户主要以服装、五金、小百货等
为主要业态， 基本上是经过长期的沉淀和积累自然形成的集贸性
商业，其经营的产品档次较低，经营不规范。
商业分析： 项目所在地块为邯郸市目前的商业中心， 其中陵西路和和
平路是目前邯郸市的两条主要商业街。 并且该商圈是拥有130 万
城市人口的邯郸市的市级商业中心，周围分布着日月城、康德、
邯山商场、新赵都、乐颐电脑大厦等商业项目。该位置人流量较
大， 具有绝对优势的商业氛围， 虽然目前该地块周围的几个大型
商场超市的经营状况一般， 业态较为落后， 但也存在着像世纪城、
康德等一批在当地具有较大营业额和美誉度的商业项目。 并且其
商业辐射范围是整个邯郸区域性的， 商圈的辐射力较强， 对整个
邯郸的商业经济起着决定性的影响。
交通分析： 由于项目紧靠火车站和长途汽车站以及市内公共交通系统
的枢纽位置，因此该位置是邯郸市的交通疏导中心和物流中心，
交通便利， 物流方便， 对于进出邯郸市和市内的通达性具有不可
替代性的优势。 紧邻项目的京广铁路是中国大陆南北交通的大动
脉， 容易形成物流中心， 无疑也给本项目的成功操作提供了一个
极大的利好。
其他优势分析： 该项目的 2 公里范围内， 集中了邯郸市的几所重点中
学和职业学校， 是一个典型的教育中心， 方便社区居民和业主孩
子就学， 对于提升项目的价值也可以起到不可忽视的作用。 另