201309安徽寿县楚都新里程项目报告.ppt

201309安徽寿县楚都新里程项目报告
PART 1: 调 研
PART 2: 定 位
PART 3: 核 算
PART 4: 营 销
PART 1: 调 研
宏观城市概括
寿县市
寿县，项目地址：寿蔡路明珠大道
整体规划： 住宅区总建筑面积18万平
建筑类别：多层、小高层
户型设计：80-90三房-116-120四房
装修情况：
销售价格：3800元均价
现有优惠：
客户来源：返乡置业
开盘时间：春节开盘的
销售情况：一期300套房源剩下十几套，二期尚未开盘登记预约。
待开房源：
项目优势：老城区、新政务区、西城区三区交汇处
楼盘风格效果图或照片
个案分析
项目名称：阳光欧洲城
开 发 商：六安新天地置业有限公司
项目地址：紫金路与大顺路交汇处
整体规划：
建筑类别：高层
户型设计：74-91-101-106主要户型
装修情况：
销售价格：4200（其他项目介绍其均价应该在3900）
现有优惠：
客户来源：
开盘时间：12年开盘
销售情况：刚开盘时候均价4700元每平，后来降下来了，去化80%(置业顾问数据)
楼盘风格效果图或照片
个案分析
项目名称：淮河广场-东津花园二期国园
开 发 商：寿县国群房地产开发有限公司
项目地址：城南通淝路与东津大道交叉口西南
整体规划： 商业共计8万方
建筑类别：
户型设计：住宅65-128之间。户型产品丰富，商业50-300之间地理商铺
装修情况：
销售价格：住宅均价4600，商业一层2万左右，最低5000元每平方
现有优惠：
客户来源：
开盘时间：
销售情况：商业招商据说是引进新百，但是总体商业没做起来
销售较差
待开房源：
项目优势：
项目劣势：相对位置较偏，和玫瑰公馆相邻
楼盘风格效果图或照片
个案分析
（数据来源寿县住宅与房地产信息网）
成交排行
（数据来源寿县住宅与房地产信息网）
面积排行
（数据来源寿县住宅与房地产信息网）
回款排行
（数据来源寿县住宅与房地产信息网）
月成交分析
市场供应量较大，在售商品房项目较多，寿县总人口130万，，人口密度超过日本东京，目前政府大力发展城南新区，县直机关单位迁出老城，预计还有5万多居民迁出老城，因此寿县房地产市场具有较大潜力，但也要考虑到当地居民回迁安置带来的市场抗性。
目前市场上在售项目主要客群集中在寿县下面及周边乡镇和县城改善型客户为主，多是外地返乡置业的人群。在售商品房项目越来越注重项目的品质和配套等等，开发商的品牌化意识和服务也具有较高层次。
目前总体市场比较平稳，政府对房地产市场的监管力度较大，土地市场截止7月份共出让土地41宗，面积1414亩，成交价款35581万元。
寿县整体市场分析
南部新兴板块供需旺盛
商业配套供给不足
近年来阜阳商业发展迅速，正在从传统的单体百货模式转向多元化商业模式，特别是融合餐饮、娱乐业态的复合型商业受到阜阳消费市场的欢迎。
随着新兴商业的集中开业，阜阳商业难以避免的陷入剧烈竞争阶段，而市场优胜劣汰的法则将逐渐淘汰盲目定位、缺乏专业运营的低质项目，在完成阜阳商业地产升级的同时，释放更大的消费潜力。
产品正在从低端向高端发展
阜阳现有的大型商业主要集中在老城区附近，在建商业项目以及规划中商业项目已经开始倾向于城市外围，未来供应商业面积将超80万平米，大量商业项目的入市将给阜阳商业市场带来巨大压力。
各梯次定位项目销售量平稳
项目商业部分在未来面临着经营与招商上的双重压力；除此之外，商圈内散铺也是业种品类的重要补充，商业以生活、百货服饰类业种为主，散铺缺乏规划，也证明了此业种生存能力较强。
区域市场小结
PART 2: 定 位
项目位于大顺路东侧、纬二路南侧、楚都大道北侧

。

地块界定
本项目位于寿县新城南部中心地带。南临楚都大道、北临维二路、西临大顺路。
，规划总建筑面积约15万平方米
项目基本信息
A-02
A-01
大 顺 路
状 元 路
纬 二 路
楚都大道
1、项目地块方正，体量较大
2、A-01地块开发以中高档住宅为主
3、A-02地块在一层配建不少于4000㎡菜市场
4、住宅开发如何定位，决定项目未来发展价值
5、妥善处理A-02地块，使之成为项目整体的开发亮点
市场判断
未来的寿县地产，将会有怎样的发展？
寿县市场目前销售情况平稳，在地产市场和