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房地产投资财务评价指标
一、投资回收与投资回报（熟悉）
房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入资本 的回收；投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。就房地产开发投资来说，投资流量
例：某投资项目的现金流量如下表所示，计算该投资项目的静态投资回收期。
0
1
2
3
4
5
6
净现金流量
-150
-90
50
80
80
80
80
累计净现金流
量
-150
-240
-190
-90
-10
70
150
解：根据静态投资回收期的计算公式，该投资项目的静态投资回收期为
5-1+|-10 |/80= 年。
现金回报率
现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该 指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。
税前现金回报率：等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；
税后现金回报率：等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。
例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资 者用现金支付。， 则该项投资的税前现金回报率为：%=14%；，则该项投 资的税后现金回报率为：%= 11 %□
现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本化率（第四章直接资本化法）通常不考 虑还本付息的影响；与一般意义上的回报率（通常指税后的）也不同，因为该回报率可能是税前的，也可 能是税后的。
投资回报率
投资回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。
相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值, 还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率计算过程中采用的现金收益，通常为税后 现金收益。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间的关系。
在不考虑物业增值收益时，
祢_税后现金流量+投资者权益增加值
人 权益投资数额
当考虑物业增值收益时，
投资回报率—税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益
又人 '' 权益投资数额
例：某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店 铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率 为2%,则不考虑物业增值时该店铺的投资回报率为多少，考虑物业增值时该店铺的投资回报率又为多少。
解：不考虑时：（+） / （60-40） =%
考虑时：（++60x2%） / （60-40） =%
四、清偿能力指标计算方法（ ）
房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。
（一）利息计算方法
按年计息时，利息的简化计算：假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息； 还款当年按年末偿还，按全年计息