金地_上海金地格林世界b区广告策略推广方案.ppt

金地格林世界 B区推广策略目录壹、市场研读贰、价格研究叁、客户研究肆、产品解读伍、概念及表现陆、阶段推广执行壹、市场研读一、整体市场研究市场大事记 2007 年8月 22 日,央行于今年第 4次上调了金融机构人民币存贷款基准利率。 2007 年9月 27 日,央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,对第二套房贷加强限制,宏观调控正式开始 2007 年 11 月,上海市政府发布《上海市城镇土地使用税实施规定》。从 07 年起,按照最新税额标准征收城镇土地使用税,最高征收标准为每年 30 元/平方米。 2008 年5月,“假日楼市”房展会于五一长假期间举办,万科在展会期间对旗下楼盘打出 95 折优惠, 房展会期间虽然人头攒动,但实际成交远逊去年,显示市场观望气氛浓重。 2008 年6月,上海商品房市场平均成交价达到 17048 元/平方米,创历史新高。 6月1日,上海市调整二手房交易税费征收标准,在原来税费的基础上,增加了以营业税 1% 计征地方教育附加和按“产权转移书据”税目计征的印花税,其计税依据为商品房销售合同所载金额的万分之五。 2008 年8月,以万科为首的一批开发商大幅调低售价,以位于三林板块的万科金色雅筑为例, 08 年5月该楼盘成交均价约 18000 元/平方米, 8月大幅下调售价至 13500-15000 元/平方米,降幅约达 25 %。 2008 年8月 13 日,苏宁环球股份有限公司发布公告,证实其公司大股东苏宁环球集团下属公司南京苏宁地产,已经与黄浦区房地局解除了原南京东路 163 地块价值 44 亿元的土地出让合同。一、整体市场研究供求分析供求比达到 的最高点,其后虽然成交量保持稳定,但供求比已逐步下滑。 9月成交量达到最高水平, 但其时从紧的宏观调控政策效果已经开始显现, 其后 10 月的成交量没能延续 9月的水平,开始一路下跌。由于 2月是传统淡季, 因此,供应量与成交量均在此月见底, 但成交量相比去年同期仍有近 60 %的下降。 08 年3月-6月成交量仅为去年同期水平的约 1/3 ,而同期供应量约为去年同期的 1/2 ,导致成交比降至 - 的水平,市场观望情绪浓重。 7,8两月由于中高档楼盘推案减少,以及部分开发商打折出售等因素导致整体市场成交量进一步下降。一、整体市场研究量价分析 08 年1月大量中外环间区域楼盘上市成交,成交均价均在 11000 元/平方米以上, 导致成交价骤升至 11503 元/平方米。 2月成交结构又回复至以外郊环间为主,成交价格也有所回落。 3-5 月成交价格涨幅较大, 其中中内环间和内环以内区域成交价格上涨幅度巨大,分别比去年同期上涨约 60 %和 58 %。 6月成交价格暴涨至历史最高的 17048 元/平方米,主要是由于尚海湾豪庭、天山怡景苑、御翠豪庭、翠湖天地嘉苑等中高价楼盘集中上市成交所致。 7,8两月成交均价下滑幅度较大,主要是由于成交结构回复到以中外环区域中低价楼盘为主的格局,以及包括万科等在内的部分开发商调低售价。一、整体市场研究小结?受宏观调控影响,购房者观望气氛浓郁,成交量萎缩明显?市场成交价格与成交量变化趋势相反,自 08年1月起几乎一路攀升,主要是由于成交结构中中内环以及内环区域楼盘价格涨幅较大,直接拉高了市场平均价。?6月之后随着供应结构的调整和发展商纷纷打折促销,价格有所回落。?预计随着金九银十的到来,以及发展商进一步的让利促销,市场将呈现价跌量增的态势。整个房地产市场正处于“大调整”阶段二、区域市场研究:嘉定公寓市场公寓市场走势同嘉定区整体市场类似,自 08 年5月起成交量相比去年开始有大幅度下降,但供求基本保持平衡。直到 7月大批房源上市供应,但其中大批房源都只是拿了预售证而未开盘销售,预计这部分房源都将在 9月集中开盘。