2007年黄石市博学仕邸营销策划书.doc

博学仕邸营销策划书雅鲁藏布策略部 2007 年5月目录: 第一部分项目 SWOT 分析…………………………………………………………… 3 第二部分项目市场定位…………………………………………………………… 14 第三部分规划建议………………………………………………………………… 22 第四部分价格策略………………………………………………………………… 30 第五部分总体营销推广策略……………………………………………………… 37 第六部分广告策略和媒介组合…………………………………………………… 38 第七部分分阶段营销推广方案…………………………………………………… 42 第八部分展示中心布置建议……………………………………………………… 60 附:项目宣传费用清单第一部分项目 SWOT 分析一. 项目分析 1. 基本情况 1 )项目位置本项目位于湖景花园项目西北角,占地面积 2000 多平方米,拟建筑面积 30000 平方米,北临琥珀山庄,东、南靠湖景花园,西接黄石二中 2 )项目周边配套黄石二中, 九年义务教育的小学中学, 湖北工业学校, 招商银行, 中国银行, 交通银行等 3 )项目区位图 4 )项目北向现状图: 2. 项目 swot 分析 S 、优势 1 )本项目紧邻湖北省重点高中——黄石市二中,三年时间内其附近将落建一所九年制义务教育学校。 2 )自身产品设计的独创性在同类产品中将具一定竞争性。 3 )毗邻大盘湖景花园,可以利用其小区配套,充分容入小区的社区生活。 4 )毗邻琥珀山庄,该项目形象好,能提升区域内项目价值。 5 )虽开发商开发经验少,但由专业咨询公司全面操作,具有开发专业优势。 6) 规划中的观湖景带将提升本项目的景观、绿化效果竞争力。 W 、劣势 1 )相对于区域内竞争项目,本项目地段相对较偏。 2 )项目周边目前状况(环境、配套)较差。 3 )区域内小户型同质产品竞争激烈。 4 )本案相对独立,发挥空间小。 O 、机会 1 )城市中心的转移,尤其是市政部门的落户,将带动整片区域的发展。 2 )黄石市二中陪读家长较多,巨大的陪读租房市场以及服务陪读的教育、生活配套为本案的提供较多投资机会。 3 )好的教育配套环境为本案提升附加价值。 4 )区域内小户型有一定的市场需求。 T 、威胁 1 )项目周边楼盘较多,且多为大盘,竞争激烈。 2 )整个区域项目推出时间(同期、二期推出)的接近,加大竞争。 3) 湖景花园开发的还建房将对本项目形象有一定影响。 3. 市场需求分析 1 )城市中心的逐步转移,将吸引大批原中心城区人群向新中心的转移。 2 )大冶市有约 30% 的人群欲在团城山区购房(黄石市场调查结果)。 3 )区域内楼盘销售情况较好,在正常销售周期内,当前在售项目销售比例基本在 80% 以上(市场调查结果)。 4 )二中陪读家长采取就近原则在二中附近租房(调查显示约 1500 学生/年)。 5 )本案临近二中,部分父母考虑为小孩提供好的教育环境,将在本区域购房。 4. 竞争分析项目地址用地面积总建筑面积主力户型价格销售情况优势劣势丽岛. 半山华府黄石市经济技术开发区杭州西路特 183亩 12万平米一期小户型已经销售完毕二期为面积区间 80 — 140 的纯多层住宅. 开盘价 2100, 目前均价 2500 二室二厅88 ㎡已经售完, 三室二处于杭州西路和桂林南路交汇处, 小区内商业配套不完一号厅 96 - 140 ㎡销售 98% 周边交通和配套好, 背靠柯尔山, 善, 宏维. 山水明城杭州西路 245亩 20万平米主力户型为三室二厅二卫, 二室二厅一卫, 户型设计不合理,动静不分离, 干湿不分离. 目前均价 2600 二室二厅93 ㎡已经售完, 三室二厅 125 - 142 ㎡销售 98 %, 处于杭州西路,地段好和商业价值高, 交通便捷,配套完善户型不合理, 价格高复式 200 ㎡销售少量至尊门第肖湖路与桂林南路交界处 7万平米一期已售完交房, 主推二期电梯房,22 加 层, 目前户型价格未知, 二期面积从 50-200 均有 2200 起价, 目前均价 2400 元一期已售完交房项目一期已经售完, 毗邻黄石二中前门 50米左右, 在美尔雅厂对周边交通和生活配套一般, 面,二期 2007. 7 入住, 体量小,观湖景较好湖景花园桂林西路和广州路交汇处 20万平米 89- 118 ㎡三房,一期 6+1 多层, 6 栋,二期7 栋加南部商住 14栋, 三期中央小学, 14栋6 一期均价 220 0元/㎡一期三栋定向 456 号楼预约登记, 二中配套多升值景观+1 住宅, 高层 1 栋, 近期发售百事威尊邸杭州西路与石应湖交界处 110-130 ㎡主力,入户花园, 功能分区,电梯房1栋2 户,全透