2006年上海房地产市场走势预测.doc

. 2006 年上海房地产市场走势预测(一)中长期供需走势 1 、需求预测(1 )需求总量预测( 建议采用第一种方法,可据此预测需求结构部分) 方法一:需求因素综合推导法①快速城市化,创造首次置业需求计算方法: [( 1+ 本地近几年平均城市化率(或用规划城市化率※)) 5 -1]* 本地户籍人口/本地平均每户人口数*50%*90 平方米示例: 现阶段,我国正处于城市化加速发展时期。 1996 年全国城市化率为 % , 200 6 年增至 % ,年均增长 % ,按此速度计算,未来五年全国城市人口增量将超过 900 0 万人。( 由于城镇户籍人口的增长除了人口迁移方式外, 城市行政区域的扩张导致一些村镇, 甚至整个县级区域并入城市管辖范围, 在这种城市扩张模式下, 大量的农村户口变成城市户口, 他们所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围, 这部分所谓的“城市化”人口并没有增加对城市住宅的需求, 在每年 1800-200 0 万新增城镇人口中,约有 500 万人属于这种情况。) 这就意味着, 未来五年约有 7000 万新增人口,约 2400 万个家庭需要新增住房需求, 其中包括购房和租赁,假设其中有 50% 的家庭会选择购买一手新房,户均面积 90 平米,则其总需求为 11 亿平方米左右。②人均收入快速增长,带来改善型需求计算方法:本地户籍人口/ 本地平均每户人口数*20%*50%*100 平方米示例: 按照 2006 年国家统计局的数据,我国城镇人口数为 亿,城镇平均家庭人口数为 , 那么城镇家庭数为 亿个。按收入水平划分, 高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的 20% 左右,也即 亿个家庭有能力改善居住水平。由于没有全国数据,这里仅举上海情况为例: 上海市统计局城调队在 2005 年月 1月组织了全市 19 个区县、 133 个街道、镇的居民基本情况的抽样调查, 调查样本超过 3000 户, 调查显示,有 %的城镇居民家庭拥有两套以上的房屋(包括房改房) ,拥有三套以上房屋的家庭为 2 %。由此可以在一定程度上佐证,全国大致有 亿个富裕型的家庭有能力购房二套以上住房。按发达国家经验,一个中产家庭 10 年左右才会产生新的购房需求,若按未来五年内有 50% 的中国可到当地十一五规划中找。. 富裕家庭,也即约 亿个家庭会购买新房,若按户均 100 平米计算,未来 5 年将有 20亿平米的改善型购房需求存在。很多零散的调查也表明, 目前在很多大城市, 改善型需求已成为市场上的主导性需求。③持续旧城改造,造成新增刚性需求计算方法:本地规划动拆迁量*2* 动迁户选择购买新房的需求比例(根据当地情况估算) 示例: 旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁,会持续产生新增的住宅需求,而且多属刚性需求。从现实情况看, 2003 年,全国城市房屋拆迁量约为 亿平方米,占当年房地产竣工量的 28% 左右。 2003 年 10 月,国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后, 2004 年全国城市房屋拆迁量有所下降, 2007 年《物权法》出台后,全国动拆迁难度进一步增大。未来五年住宅动拆迁量大概为 5 亿平米左右, 如果选择实物补偿, 很多城市大致遵循拆一补二的原则,也即需要新增住宅面积 10 亿平米左右,考虑到部分动拆迁户会选择货币补偿, 然后购房二手住房或租赁住房, 我们认为大概会有 5-8 亿平方米的新房需求量。④流动性过剩,造成投资投机需求计算方法: 2007 年当地总销售面积*( 10%-15% )※示例: 住宅的首要功能是居住,但投资保值是另一大功能,特别是我国当前资本市场还不是很完善, 社会上缺乏足够投资渠道情况下, 投资房产便是一种重要的途径。当前, 我国经济正面临着诸如人民币升值加速、通货膨胀高企、流动性过剩等问题, 对于城市富裕阶层而言, 通过购买房产谋求货币资产的保值增值是一种可行且回报较高的投资途径。投资投机需求的来源主要有三个,一是城市富裕阶层;二是国内特定的财富团体,如“山西煤老板”、“江浙私营私业主”等;三是国际资本(部分属热钱) 。投资投机需求相对于自住需求具有相当的弹性, 在整个市场向上的时候, 投资需求就表现非常强, 在市场出现调整低迷的时候, 投资需求就相对较弱。从近几年情况分析, 一线和重点二线城市投资投机成份偏高, 多数在 20% 左右,三四线城市偏低。整体而言,预计未来五年内全国投资投机性需求占总住宅需求的比例为 10-15% 。 2006 年全国一手住宅销售量 5 亿多平方米,考虑年度销售基数环比增长因素,以及投资住房需求的弹性因素,五年投资住房需求合计约 4-6 亿平方米。根据当地情况