东莞龙湾新城营销推广计划方案.ppt

龙湾新城 08 年上半年营销推广计划龙湾新城项目组 2008 年1月 15 日目录国家宏观政策分析东莞楼市分析东莞宏观市场分析市场分析知己知彼阶段营销推广策略项目急需解决的问题《 2008 房地产营销策划大全》策划必备资料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网地产营销策划资料下载!! QQ : 69031789 国家宏观政策分析《 2008 房地产营销策划大全》策划必备资料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网地产营销策划资料下载!! QQ : 69031789 深圳珠三角宏观政策对区域市场的逐级影响: 新政出台后,深圳成为首个受政策波及的城市。国庆期间首度遭遇楼市寒流,楼市疲软持续至今。 10 月中下旬开始,新政影响开始由深圳为原点波及周边市场,整个珠三角地区楼市普遍下跌,其中广州、东莞、惠州等城市较为明显北京上海 12 月开始,上海、北京等楼市热点城市也开始拉响“寒流警报”, 08 年1月 11 日北京韦伯国际成为京城首个明降楼盘,降价幅度达到 2000 元/㎡愈是楼市发达的区域愈容易受到政策的直接冲击,随着 新政的逐步实施, 波及范围也逐渐扩散。目前除典型的几大城市外,部分内地城市也开始出现降价现象楼市现状剖析: 银行持续加利息购房贷款利率增加增加购房资金压力抑制消费第二套房贷政策首付增加至四成首付款大幅增长抑制投资市场进入观望状态成交量锐减需求方分析需求方分析供应方分析供应方分析银行信贷紧缩政策各银行前 3季度放款额度资金链紧张同时,进入年底,各开发商急于资金回笼需求方又进入观望状态,正常销售难于快速回款急于靠销售填补资金空缺销售难以顺利开展矛盾形成或明或暗的降价导致市场进一步观望外界政策的影响、供求双方自身心理的变化是导致目前市场疲软的主要原因 2006 2007 2008 针对地产的宏观政策层层加压治标治本国家 08 年的政策方向?方向一方向一: :扩大公房扩大公房方向二方向二: :打击囤地打击囤地方向三方向三: :紧缩货币紧缩货币 07 年 12 月《土地储备管理办法》出台各地加强经济适用房的建设 08 年实行从紧货币政策,银行有可能继续加息需需供供国家 08 年针对楼市的宏观调控极可能继续延续 07 年年末的强势, 而调控方向更多会针对供需双方进行打压《 2008 房地产营销策划大全》策划必备资料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网地产营销策划资料下载!! QQ : 69031789 应对策略 1、合理推售,根据市场变化制定合理的推售策略,该出手时就出手; 2、合理的价格策略,在国家政策的影响下,价格逐渐成为消费群体最为关注的敏感点。在整体市场未复苏的情况下,切忌高价入市导致整体滞销。可考虑低价入市试探,根据市场反应逐步提价。 3、产品创新,在保证产品品质的前提下,产品的合理创新将成为未来吸引消费者的重要手段,如创新的户型( 2房变 3房,增加赠送面积等等) 4、细分目标客户群,制定针对性的营销策略。强挖核心目标客户群,深挖潜在客户群,最大化消化产品。东莞宏观市场分析《 2008 房地产营销策划大全》策划必备资料库!全国送货上门!货到验货后付款! 中国房策网地产营销策划资料下载!! QQ : 69031789 东莞宏观市场分析——城市概况东莞陆地面积 2465 平方公里,人口 万人,直辖 4区 28 镇,镇区经济发达广九、广深、广梅汕、大京九铁路等多条重要交通要道交汇东莞位于珠三角东部核心位置, “莞深惠”经济生活圈逐步形成纺锤型经济哑铃型经济粗放型、外延型经济集约型、内涵型经济(加工制造) (加工制造与研发服务协调) 2007 ,东莞“双转型”经济转型: 资源主导型经济转向创新主导型经济东莞产业结构转型示意图社会转型: 初级城市化社会转向高级城市化社会