物业管理法规大讲坛.doc

房地产 e网 产/物业管理行业资料,e网打尽! -1- 物业管理法规大讲坛( 三) “物业”概念的法学定义汉语中的“物”、“业”二字是多义词。“物”作为名词主要有两种含义:一是指东西, 即由自然生成和人工形成、占有一定空间、可被人感触的有形体和有内容的客观存在体; 二是指“我”以外的人、事物或环境, 即特定主体以外的周围客体。“业”作为名词主要有两种含义: 一是指人们所从事劳作的社会经济部门、职务领域或需付出劳动的岗位,如工业、物业管理事业、就业; 二是指归属于一定主体所有的、体力劳动和智力劳动的成果,亦即财产,如业主、家业。但在中国古代法律中, 自从宋代立法中对动产与不动产作了区分后(《宋刑统· 名例律》规定: “器物( 动产) 之属, 须移徙其地……地( 不动产) 即不离常处,理与财物有殊”), 一般称动产为物、财或财物, 称不动产为业、产或产业。宋代不仅称动产所有权为物主权,称不动产所有权为业主权,而且已经将“物”、“业”二字连用形成统称动产和不动产的“物业”一词,如《宋会要辑稿· 食货》卷六一中有“应有已经正典物业……”之规定。因此,就汉语“物业”一词本意而言,物业是指人们居住劳作活动所依赖和所利用的地理环境条件及归属人们个体或群体的、包括动产和不动产在内的财产。“物业管理”术语中的“物业”一词是从英语词汇 property 及 estate 翻译而来,在 20 世纪 70 年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入大陆。“ pr operty ”一词通译为“财产”,有两种含义,一是指能成为所有权对象的各种有价物, 二是指对有价物的所有权。按照英国法律, 财产分为两类: 动产(p ersonal property) ,包括可实际占有的有体物和可依法主张的无体物; perso nalit y 原意是属人的财产) 和不动产(real propert y 包括土地及其附着物和附设其上的财产权利; realty 原意是属物的财产)。“ estate ”一词通译为“产权”,又房地产 e网 产/物业管理行业资料,e网打尽! -2- 译产业权、财产。 estate 概念源自英国早年的封建土地制度。自从 1066 年诺曼第人征服英国以来, 所有土地都被认为属于国王所有, 英王一直是惟一的绝对的土地所有人, 英王把土地附加一定的条件授予其他人, 于是这些人就成了持有人或租借人。持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”(tenure s), 持有人所保有的有关他的土地的土地权利的总和, 就叫做他的产业权(es tate) 。换言之, 私人不能享有土地本身的所有权, 而只能拥有土地上的各种“产权”。这种“产权”观念被英美法系国家继承和发展下来,成为英美法系的财产权法律制度最独特的概念, 与大陆法系的“物权”(a property right) , 包括自物权即所有权和他物权即用益物权和担保物权) 概念是不同的。大陆法系也将财产区分为动产(movable property) 和不动产(immovable property) 。概括地说, real property 和 real estate 在明知其意义的特定范围内,可省掉 real ,只提 property 或 estate , 仍译为不动产或不动产的财产权( 产权)。联系前述中国宋代法律上区分物主权和业主权, 所用“物业”一词意义包括动产和不动产, 因此,将省略 real 定语的 property 和 estate 译为“物业”似有些不太精确。但此无大碍,只是需要一个明确的定义界定清楚其涵义。目前, 中国房地产法学界和物业管理规范性文件,对“物业”概念内涵和外延的见解是基本一致的,只是具体表述各有细微差别。例如, 1994 年 6 月通过并于 1999 年 6 月修改的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第 2 条第 2 款规定: “本条例所称物业,是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。” 1998 年 9月 21 日发布施行的《江苏省城市住宅区物业管理办法》第 2 条第 2 款规定: “本办法所称物业, 是指已建成并投入使用的住宅区内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。”建设部房地产司物业管理处在 1994 年 6 月《简述物业管理》一文中认为: “物业是指已房地产 e网 产/物业管理行业资料,e网打尽! -3- 建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋可以是住宅区, 也可以是单体的其他建筑, 还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。与之相配套的设备、设施和场地,是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。”刘兴桂主编的《物业管理法》( 中山大学出版社 1999 年 5 月第 1版,第 7页) 关