二手房税收征管存在的问题及建议.docx

二手房税收征管存在的问题及建议
来源：作者：发布时间：2011-03-29
近年来，随着房地产市场的活跃，国家税务总局陆续出台了一系列有关房地产的税收政策，房地产税收 的征管成了是当前税收征管的热点，而其中二手房交易的税收控管是落实房地二手房税收征管存在的问题及建议
来源：作者：发布时间：2011-03-29
近年来，随着房地产市场的活跃，国家税务总局陆续出台了一系列有关房地产的税收政策，房地产税收 的征管成了是当前税收征管的热点，而其中二手房交易的税收控管是落实房地产税收政策的必不可少的 一部分。就我市而言，今年1-10月共受理二手房交易121户，，在税收征管过程 中，笔者发现二手房交易中存在着错综复杂的困难和问题，有待进一步解决。
一、 交易价格难以核实。我市自2007年下半年实行房地产税收一体化办公以来，二手房计税依据统 一按契税交易价来征收。今年办理的121户二手房交易中，有57户成交价低于契税交易价格，占总户数 %。分析其原因主要是买卖双方为了逃避税收，有意降低合同成交价格。另一方面，由于我国目 前房市多变，二手房的交易价格也处于不断的波动中，这也导致税务部门对交易价格难以掌握。
二、 家庭唯一生活用房界定难。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一居住用房取得的所得，免 征个人所得税。如何确定家庭唯一居住用房，仅凭税务部门力量不能确切掌握证据资料，房管部门也没 有现成的历史资料可供查询，各地房管部门信息不能共享，深入调查难度较大。对此税务部门在家庭唯 一生活用房方面难以界定。这就造成二手房个人所得税征免上存在着税收流失与损害纳税人合法权益相 冲突的现象。
三、 减除项目金额认定难。根据《财政部国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财 税[2006]75号）规定，2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住宅对外销售，按 其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。这项税收政策中购买房屋的价款较难确定。一是 以前办理房产证较为简单，不需提供税务发票，就可以办理，购买人大多都没有索取发票；开发商除非 购买人索取，一般也不开具发票；二是即使以前有发票，有的购买人因保管不善而丢失，而税务部门对 销售不动产发票未进行单独管理，不易查找，三是以前许多单位集资建房，这些房产即便实行房改后也 大多没有税务发票。
四、 真假赠与难以甄别。从目前办理的121户二手房交易中，赠与行为有17户，%。 对赠与中的亲属关系、继承权属等关系单凭税务部门是难以核实清楚的，且核实需花费大量的时间和精 力，致使那些表面属于赠与而实质上具有交易性质的假赠与行为，只需经过公证，就可在二手房交易中 免缴营业税、个人所得税等主要税收。
针对当前二手房交易中存在的问题，笔者建议如下：
一、 加强宣传，提高纳税意识。税务机关应加强房地产税收政策的宣传，让纳税人明白房产的交易 价格对其再转让、个人财产价值等方面会造成长期的影响，增强纳税人的法律观念和自我保护意识，督 促其如实申报交易价格，提高纳税人的遵从度，使其自觉纳税。
二、 加强交流，科学管理。房地产信息是房地产税收信息的源头。房地产税收一体化因牵涉的政府 职能部门很多，为了使房地产信息资料在部门间更好地传递，应该由地方政府牵头，