房地产估价报告.docx

集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]
房地产估价报告
房 地 产 估 价 报 告
估价项目名称：北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢H-1505室房地产市场价格评估
作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。
自估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
本次估价是以委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。
本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。
第四部分 估价结果报告
一、委托方
北京市第二中级人民法院
联系人：陈海川
联 系 电 话：
案件号：（2009）二中执字第726号
二、估价方
北京***房地产土地评估有限责任公司
地址：北京市***区****
法 人 代 表：***
房地产评估资质级别：贰级
资质证书号：****号
联 系 人：***
联系电话： 010-****
三、估价对象

本次估价对象为北京市朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢H-1505室房地产，，商品房用途为公寓。
朝阳区将台路2号和乔丽晶公寓B幢为高层公寓楼，建成于2001年，钢混结构，总层数22层，外墙面贴石材及瓷砖，两部电梯，一层大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材地面及墙面，石膏板造型吊顶。估价对象位于15层，七室两厅五卫一厨格局，朝向东。室内装修情况为：客厅地面铺石材，墙面贴石材及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；卧室铺实木地板及地毯、墙面为壁纸及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶面为石材塑钢窗封闭；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。
根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为95%。

根据《商品房买卖合同》记载，估价对象买受人为鹿文德，商品房用途为公寓，，土地使用年限自1996年2月28日至2066年2月27日。
估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。

（1）朝阳区基本概况
估价对象位于北京市朝阳区，朝阳区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。
朝阳区是北京市人口最多、总面积最大的城区。面积平方公里，常住人口176万，流动人口约50万。按北京市城市总体规划，到2010年北京城区面积将达到1040平方公里，朝阳区占%。
朝阳区涉外资源雄厚，堪称"中国第一区"。区域内云集了除俄罗斯、卢森堡之外的各国驻华使馆；聚集了设在北京60％以上的外国商社和3000多家外国公司、绝大多数国外驻华新闻机构、北京市l／3以上的星级饭店宾馆、一半以上的五星级饭店、宾馆及奥林匹克中心、国贸中心、国际会议中心、国际展览中心等一些久负盛名的国际交往活动场所。还拥有秀水服装市场、雅宝路服装市场、三里屯酒吧街、潘家园旧货市场等闻名中外的特色市场。
目前朝阳区域经济总量位居北京市前列。随着商贸、服务业特别是网络等新经济的迅速发展，朝阳区已经形成了以商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等第二产业为龙头、门类齐全的产业结构；区域内集中了大量商务办公和酒店、公寓等设施，并具有完善、便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好的发展环境，吸引了众多国内外投资商纷纷云集到这里投资或设立办事机构，国际商务氛围十分浓厚。雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的基础设施和大量的投资服务机构使朝阳区具有建设中央商务区(CBD)的综合优势。面向新世纪，首都北京将形成西有中关村、东有中央商务区，科技与商务互动的发展新格局。
（2）估价对象区位状况
位置：估价对象位于朝阳区将台路2号，该小区西临芳园西路，北临将台路，地理位置较优越。
社区成熟度：小区周边有龙佑丽都花园、芳园里小区、星城公寓、飘HOME居住小区，社区成熟度较高。
自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有四得公园，自然环境及人文环境较好。
公共服务设施及教育配套设施：小区附近有中国银行、工商银行、建